房地产行业2012年日常报告:房地产行业三季报总结

行业观点

销售单季跑输市场:三季度上市公司整体销售额同比增长12.3%,跑输行业15.7%的增幅;但累计增速仍然跑赢,前三季度上市公司销售同比增长10.7%,高于全国2.7%的增幅。

一线反超二线:三季度单季和累计,招保万金四大公司销售金额分别同比增长33.9%和15.9%,而其他上市公司合计销售额分别同比增长0.2%和7.3%,与二季度二线跑赢一线相反,三季度一线公司实现反超。但这主要是由于去年一线上半年基数高,下半年基数低,从环比数据看,一线二线三季度单季销售分别环比增长13.3%和13.7%,区别不大。

三季度投资环比改善:三季度单季上市公司投资额环比上升13.7%,占全国商品房投资比重为9.1%,较上半年提升0.9个百分点,即上市公司单季投资的环比改善要好于全行业。但同比增速仍较低,单季和累计投资分别同比下降15.1%和19.2%。

单季收入增速放缓,盈利能力下降。三季度单季上市公司收入同比增长18.9%,增幅较二季度和去年同期下降12.6和19.8个百分点,1-3季度累计收入增长21.5%,较11年同期上升2个百分点。前三季度上市公司平均结算毛利率为38%,同比下降0.9个百分点,期间费率上升0.9个百分点,净利率12%,下降1.6个百分点。从我们重点覆盖的公司看,毛利率下降主要是结算结构影响,未来有进一步下降可能;净利率除随毛利率下降外,还受到期间费率和合作项目占比提升的影响。

业绩锁定仍维持高位。三季度末,各公司平均业绩锁定率为122.9%,较二季度进一步提升10.5个百分点,处于历史较高水平。业绩锁定率高于1的公司占比达到29.8%,也处于历史较高水平。

资金压力有所缓解:报告期末上市公司总体预收款外资产负债率为47.3%,较二季度下降1.5个百分点;有息负债率为30.3%,较二季度下降0.8个百分点。一季度末上市公司整体短期借款与一年内到期借款为货币资金的89.4%,较二季度下降4.5个百分点。负债率各项指标较二季度均有改善,主要是由于前期市场销售回暖,融资环境仍然趋紧,单季度有息负债新增额环比同比分别减少14%和56%。尽管负债水平有所缓解,但目前资金与投资额和存货比值也处于高位,开发经营上资金并不充裕。

投资建议

我们预计板块内公司的盈利水平将保持下滑趋势,因为11年底和12年降价销售项目将陆续进入结算期,但我们测算这部分销售额的占比约为当前预收款总量的30%,所以未来毛利率的下滑是逐季体现的过程,且目前上市公司的业绩锁定率处于历史高位,预计全年上市公司业绩增速不会低于预期。

由于短期内行业的短期基本面和政策面超出预期的可能性都不大,我们预计地产股未来表现将基本与市场持平。从中期投资角度,推荐万科,保利,金地,招商,华侨城,阳光城,中南建设,荣盛发展等一二线龙头公司。