房地产行业周报:销售调整节奏加快,政策不确定性增加

市场动态:新房成交:重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交605.11万平米,同比减少22.44%,环比减少5.07%。二手房成交:重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交109.39万平米,同比减少51.45%,环比增加9.67%。库存去化:重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为14168.86万平米,同比减少12.06%,环比减少3.09%,去化周期较上上周减少2.48周至75.53。土地市场:全国百大城市年初至今土地成交总价593.56亿元,较去年全年平均增加29.88%。

板块表现:上周中信地产板块全周下跌1.43%,相对沪深300超额收益-1.58pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第12。住宅、商业、园区和服务商分别下跌1.82%、1.36%、0.28%,园区板块小幅上涨0.57%。十九大再次定调房住不炒,加快长效机制建设,板块情绪依然趋于谨慎。

投资建议:9月份全国商品房单月成交面积同比首现负增长,东中西部成交数据同比增速全线回落。9月末至10月初,中西部城市密集跟进调控,限售版图的扩围在抑制投资性需求的同时也会误伤刚需,前期价格过快上涨所带来的财富效应预期引发投机效应,为避免重蹈覆辙未来政策情绪趋于谨慎可能会进一步影响市场的成交意愿。对标利率中枢的变化幅度,保守预计首套房贷款利率依然有20BP左右的上升空间。十九大再次强调房住不炒和长效机制的建设,未来租赁市场的超预期推进对传统需求的分流预期更加明显。此外房产税、共有产权、REITs等行业前沿政策改革预期有所提升,政策端不确定性增加。东部权重板块成交水平预期延续调整,四季度全国商品房成交中枢预期延续下行。龙头房企短期依然凭借销售端的强势表现带动市场集中度快速提升,未来差异化竞争力和品牌溢价的显现预期持续抵御市场景气度的下行,建议关注万科、招商和保利。调控预期下市场情绪趋于谨慎,现金流稳定、估值较低的优质商业地产运营商值得期待,建议关注陆家嘴、中国国贸以及受益于亲子消费概念的华侨城。此外长效机制建设提速的长趋势下建议关注直接受益市场扩张的房地产服务商世联行等,以及间接受益于政府租赁项目代建和运营的区域国资开发商,北京城建,张江高科,南京高科等等。