保利地产:鲲鹏展翅

年报业绩每股1.06元,超出预期。保利地产近日公布了2009年业绩,公司实现主营业务收入229.9亿元,同比增长48%;ROE达到18.6%,同比提高了1.4个百分点;录得净利润35.2亿元,同比增长57%,折合每股收益1.06元,超出我们的预期。

销售业绩靓丽,市场占有率稳步上升。2009年公司实现房地产签约面积526.7万平方米,签约金额433.8亿元,销售均价8278元/平方米,同比增幅分别为131.1%、141.4%、5.2%。公司销售业绩增幅远超万科、金地,表现出高度的成长性。公司的市场份额继续大幅提升,其中全国市场占有率达到1.3%,同比提升了30%;2009年,公司成为国内唯一一家在北京、上海、广州三大中心城市均排名销售额前三位的房地产龙头企业。

成本控制得当,三项费用率同比下降0.5个百分点。2009年,由于管理团队高效、战略规划能力卓越、执行力强大,公司成本控制得很好,三项费用率仅为4.27%,同比下降0.5个百分点,其中,受品牌推广费用大幅下降影响,销售费用率同比下降0.41个百分点。

公司综合毛利率25.77%,较上年下降了4.64个百分点。2009年,公司综合毛利率25.77%,较08年同期下降了4.64个百分点,其中,公司房地产业务毛利率25.26%,同比下降4.82个百分点,这主要源于房地产项目结算的滞后性,2008年促销打折措施与结算项目土地成本的上升。随着2009年国内大、中城市尤其一线城市房价的大幅上涨,2010年公司房地产业务结算毛利率有望得到较大程度的修复。

公司现金充裕,实际负债水平较低、偿债能力较强。由于销售回笼资金增加,公司现拥有货币资金152.2亿元,较年初数增长了178.4%,具备较强的抗风险能力。;2009年8月成功实现非公开发行,融资78亿元,较大程度补充公司自有资本,降低了负债率。目前净负债率49.3%,同比下降了81.7个百分点;预收账款298.3亿元,公司真实资产负债率36.8%,同比下降了15.7个百分点。

往后看,公司拥有2918万平米可结算资源,可保证未来3-5年的高速增长。2009年,公司积极扩大经营规模,持续发展能力显著提升。公司新拓展项目38个,新进南京、大连和阳江三个城市,新增土地储备权益容积率面积1338万平方米。截至2009 年12 月31 日,公司拥有在建拟建项目102个,在建面积1223万平方米。公司现拥有可结算资源2918万平方米,为公司未来3-5年可持续发展奠定了基础。

给予公司“买入”投资评级。我们上调公司2010、2011年业绩预测,EPS将分别为 1.42、1.85元,目前股价对应10、11年动态市盈率分别为14.0、10.7倍。自去年12月份政府调控地产以来,公司股价已经下挫26%,目前股价被市场低估,建议投资者逢低“买入”。