投资同比增7%,2018年延续乐观。2017年房地产投资同比增长7.0%,较前11月回落0.5个百分点,其中12月单月投资同比增长2.4%,环比降2.2个百分点。在开工及土地成交增速回升背景下,投资增速依旧回落0.5个百分点,我们判断主要原因为:1)华北、东北环保限产,原材料供应不足影响施工强度;2)施工面积同比增速环比略降0.1个百分点至3%;3)PPI增速回落,建安上升对投资贡献逐步弱化,拖累单月投资表现。展望2018年,一方面土地购置费仍有望保持正增长;另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积,施工面积仍有望小幅增长,预计2018年投资同比增长3%-5%。
新开工延续回升,房企补库存积极。2017年全国新开工同比增7%,增速较前11月上升0.1个百分点;受基数抬升影响,12月单月新开工增速较11月下降10.2个百分点至8.6%。我们认为在限价未见松动、资金成本高企背景下,加快推盘和开工是当前房企最优选择,加上市场住宅库存处于绝对低位,预计2018年新开工仍有0到5%增长。2017年全国土地购置面积同比增长15.8%,土地成交价款同比增长49.4%,两者增速差较前11月扩大2.9个百分点,我们判断主要因一二线城市土地成交占比提升影响所致,12月单月一二线土地成交占百城土地成交的51.5%,较前11月提升4.2个百分点。政府加大供地、融资渠道收紧及竞拍门槛提升,土地市场有所降温,主流房企下半年积极把握低点补库存机会,万科、保利、新城2017年拿地销售比达141%、178%和291%。考虑大多数房企仍有扩大规模诉求,预计2018年土地成交仍有望保持增长。
销售完美收官,一二线推盘加大带动均价提升。2017年全国商品房销售面积同比增长7.7%,较前11月回落0.2个百分点;销售额同比增长13.7%,较前11月回升1个百分点。其中12月单月销售面积及销售额增速分别为6.1%和20.5%,销售额增速远高于销售面积增速,我们判断主要因高均价的一二线城市推盘提升。分城市来看,一二线占比较高的东部、中部区域全年销售额增速分别为6.2%、24.1%,较前11月增长0.9和1.6个百分点,而西部及东北部增速分别为25.9%、21.8%,均较前11月下降0.3个百分点。我们认为在住建部全国范围查处捂盘惜售、资金成本高企的背景下,加快推盘为当前房企面临的最佳选择。月核心28城市新增供应环同比已分别上涨24%和29%,开发商推盘意愿明显提升。受此影响,12月全国商品房单价环比上涨4.2%至元/平。预计2018年一二线城市推盘仍将延续积极,一二线楼市表现将好于三四线,维持全年销售面积同比下降5%的判断。
资金面难言宽松,按揭利率持续攀升。2017年房企整体到位资金15.6万亿,同比增长8.2%,增速较前11月提高0.5个百分点。12月全国首套房按揭利率达5.38%,连续12个月上涨。受按揭利率上行和年末额度偏紧影响,个人按揭贷款增速同比下降2%,降幅较前11月扩大0.4个百分点。2018年下半年将步入房企公司债到期高峰,目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款,若2018年上半年销售受阻,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金压力。
投资建议:当前政策环境中性偏友好,主流房企业绩高增长确定,同时在限价未见松动、资金成本高企、楼盘景气度逐步下行背景下,结合2018年的增长目标,加快推盘抢收需求是当下房企最佳选择,预计销售有望延续较佳表现。目前主流房企对应2018年PE仍只有10倍左右,持续看好板块表现。建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。
风险提示:销售不及预期风险;政策进一步收紧风险。
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