地产行业数据测算模型专题系列报告(一):土地+销售+库存,新开工预测的核心三因子回归模型

定义光大地产新开工预测的三大核心变量因子

我们认为土地成交、销售情况(资金回笼)、库存状况是决定房屋新开工数据的核心三要素。 土地成交:代表房企获取原材料即土地的意愿。考虑到土地成交的提前性和短期波动性,我们采用具有代表性的全国百城土地成交建筑面积累计同比增速(12个月移动平均,提前6个月)作为核心变量因子①。 销售状况:代表房地产企业去化产品的价格和速度,着重考量销售质量(即销售回款的现金回流情况)。我们采用具有代表性的房地产开发资金来源中的其他资金(主要是定金和按揭贷款,体现房地产企业销售的有效性及现金回流情况)累计同比增速(12个月移动平均)作为变量因子②。 库存状况:代表房地产企业现存的商品住宅存货量,我们采用具有代表性的【光大地产开工未售库存】定义(详见2018年11月10日首发的“停工,18亿平隐形库存?”),即为【以新开工为起点的开工未售库存】(下简称“开工未售库存”,开工库存=显性库存+隐性库存)的去化周期(销售数据按12个月移动平均计算)作为核心变量因子③。

光大地产新开工预测核心三因子回归模型R-square超过92%

我们将统计局已公布的全国商品房新开工月度面积(12个月移动平均)累计同比增速(截止2018年10月)与核心三因子做了回归分析,回归模型显示R-Square>92%,相关性明显。 根据回归模型和三因子预测数据,我们预测2018年全国商品房新开工面积约为20.2亿平,增速约13%;其中全国商品住宅新开工面积约为14.7亿平,增速约为15.2%,占比约为73%。

风险分析:房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。