房地产行业18年三季报综述:业绩保持高增长销售变化情况仍需持续观察

上市公司18年三季报已全部公布完毕。我们统计了全国141家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况:

三季报行业整体归属净利保持高增长。18年前三季上市房企共实现营业总收入11939亿,同比上升24.77%,增幅较17年同期大幅上升21.6个百分点,也较今年中报时涨幅上升2.5个百分点;共实现营业利润2044.8亿,归属净利1207.4亿,同比分别升37.9%和升28.85%。行业营收、营业利润及归属净利润均实现20%以上的增幅,维持在近几年的高位,绝对值更是再创同期新高,整体看行业结算业绩继续令人满意。而从当前房企整体销售及可结算资源看,全年行业结算业绩将继续具有较高保障度。

毛利率提升净利润率有所回落。三季度行业整体销售毛利率持续提升,但净利润率有所回落,前三季度上市房企整体销售毛利率及净利率分别为31.3%和12.5%,相比中报时分别上升0.3个百分点和下降0.9个百分点,但销售毛利率及净利润率均维持在近年的高位。总的来看,房地产行业近两年由于房价涨幅明显,整体结算收益率探底回升。预计全年整体结算毛利率及净利率仍将维持较高水平,盈利能力改善持续。

负债率继续上升可结算资源充裕。18年截止三季末上市房企整体资产负债率80.3%,处于历史较高负债率水平。行业整体负债占归属母公司股东权益达5.42倍;其中带息负债占归属母公司股东权益为3.8倍;净负债则为归属股东权益的3.09倍。行业整体负债率水平持续的上升。而销售产品提供劳务收到现金占营业收入161.97%,较17年末上升32.6个百分点,也较今年中期上升1.1个百分点。全年来看行业整体业绩保障度高。

总结与投资建议。上市房企18年前三季度整体结算业绩保持快速增长,整体盈利能力令人满意。行业整体毛利率持续回升,但净利润率有所回落;9月开始销售面积累计增幅也有所回落,后续销售及价格情况仍需继续观察。调控持续加上行业年内积极补库存,开发商四季度继续积极推盘预期较高,将带动全年销售量维持历史高位水平,价格将保持平稳。

从当前龙头房企销售情况观察,销售增速仍相对理想,行业集中度进一步加速提升趋势不改。开发商当前可结算资源较多,18年整体业绩高增长值得期待。而地产板块18年以来整体走势偏弱,跑输大盘,累计跌幅也较大。当前行业整体估值水平跌至历史底部,不少个股也跌破净资产,股息率也相对理想,投资价值凸显。建议重点关注基本面理想、业绩保障度高及估值便宜的地产龙头,包括万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、金地集团等。

风险提示。销售下降,经济增长回落超预期