万科A:单月销售增速创年内新高,投资持续稳健

10月销售增速创年内新高。万科10月份实现合同销售金额540.7亿元,同比增长47%;销售面积341.3万平方米,同比增长38%;销售均价为15842元/平米,同比增长7%。2018年1-10月,万科累计销售金额4856.2亿元,同比增长12%;累计销售面积3243万平方米,同比增长11%。

拿地节奏平稳,成本保持低位。万科10月份共获取14个新项目,其中11个为住宅开发类地产项目,3个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达372万平米;拿地总成本193亿元,同比下降51%(不包括物流项目),拿地金额平均权益比例为45%。10月拿地金额占销售金额比重为36%,单月拿地均价仅5173元/平米,占当期销售均价的33%。从区域分布看,公司坚持全国化布局,主要在杭州、天津、太原、济南、贵阳、成都、哈尔滨等二线城市积极拿地,二线、三四线城市拿地成本占比分别为80%、20%。从累计数据来看,公司1-10月累计拿地成本2375亿元,同比增长1%;新增建面达4193万平米,同比增长9%;公司稳控拿地节奏,确保土地储备规模持续提升。

投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020 年EPS 分别为3.28、4.10、4.96元,对应PE分别是7.51、6.00、4.96倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。