华润置地:最佳内房股之一

年初至今股价上涨21.5%。市况低迷,然而华润置地表现良好,其股价年初至今已上涨21.5%。投资者对其前景感到乐观。首先,因深圳高毛利项目结转,公司2018 上半年录得毛利率48.1%。其次,公司前三季合约销售和总租金收入分别增长55.4%至1,564 亿元(人民币?下同)和29.5%至69 亿元。截至2018 年9 月末,公司已完成全年销售目标1,830 亿元的85.4%。我们最近参观了合肥和重庆的项目,并对公司的业务,特别是租赁物业继续感到乐观。

储备不足,合肥销售放缓。自2014 年9 月成立以来,华润置地的合肥办事处已在安徽开发了10 个项目。合肥办事处在2011 - 14 年度合约销售额年复合增长率为54.4%,2014 年录得38.9 亿元,但其后逐步回落至2017 年的17.2 亿元。这是由于合肥办事处在过去三年未有增加足够的可销售用地,而目前安徽的土地储备则达到225 万平方米。我们参观了合肥市中心的旗舰项目-华润中心。华润中心的楼面面积为130 万平方米,包括13 万平方米的办公室、70 万平方米的住宅项目、以及33 万平方米的万象城(The Mixc)。公司保留购物中心及一幢办公大楼作为投资物业。住宅项目于2011 年至2018 年推出。总体销售均价约为11,012 元/平方米,而平均地价则为2,119 元/平方米。住宅项目的毛利率為38.7%,回报令人满意。合肥万象城的租金收入在2018 上半年增长23.2%至1.1 亿元,截至2018 年6 月末,出租率维持在97.4%。

重庆成中国西部的重心开发区。华润置地于2007 年走进重庆。重庆办事处于2017 - 18 年在该地收购了四个项目。截至2018 年9 月末,重庆土地储备为331 万平方米,占华润置地于中国西部的土地储备35.5%。重庆办事处共开发了九个项目,总投资额为401 亿元,其中包括两个购物中心。重庆办事处目标是在2018 年获得合同销售额90 亿元,并希望在2019 年达到100 亿元。重庆万象城的租金收入在2018 上半年增长28.4%至1.46 亿元,截至2018 年6 月末,出租率为93.8%。重庆弹子石万象城可租赁面积为47,000 平方米,并于2018 年9 月开始投入运作,开幕当天出租率达96.6%。

维持买入评级。投资物业,尤其是购物中心的经营,为华润置地的优势。公司预计于2018 - 2020 年将分别有八/七/六个购物中心陆续开业。这将为公司带来强劲的租金收入增长。我们维持目标价和预测不变,预计18 年末的每股净资产值为47.04 港元。我们的目标价为32.93 港元,相当于净资产值30%的折让。上行潜力为17.6%。