招商蛇口:央企龙头优势突出,估值便宜值得关注

整体观点:公司15年底吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,形成三大业务板块互相协同发展格局。同时背靠大股东优质资源禀赋,在资源获取及资金成本上竞争优势凸显。公司具备丰富的城区和产业园区综合开发运营经验和独特的“前港-中区-后城”综合发展模式,异地复制逐步推开。在前海蛇口自贸区的土地及物业价值量大,享受粤港澳大湾区及前海自贸区发展的红利,项目价值重估将提升公司整体价值。当前通过股权激励、员工持股及跟投等措施,提升活力及效率,公司持续快速发展值得期待。当前股价对应估值便宜,建议关注。

上市以来业绩增长理想超额兑现承若。公司15年-17年各年实现营业收入同比增长分别为8.21%、29.15%和18.69%,复合增长率为23.8%;各年实现归属净利润同比增幅分别为51.36%、97.54%和27.54%,复合增长率为58.7%。18年前三季度公司实现营业收入总额337.8亿元,同比增长25.8%;实现归属于上市公司股东的净利润82.8亿元,同比大幅增长114.4%。截至三季末,公司账上预收账款达842亿,为17年全年结算的111.67%,结算资源充裕,全年业绩保持较快增长可期。

三大业务协同发展增强公司竞争实力。公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进,发挥不同阶段的经济效应。公司未来几年社区开发与运营业务占总营收比例仍持续维持高占比,但园区开发与运营、邮轮运营的比例则会持续明显的提升,贡献公司业绩,助力公司持续快速发展。

跟投及股权激励提升公司活力及效率。17年董事会通过《项目跟投管理制度》,当前正式实施项目跟投。结合前期实施的员工持股计划和股权激励计划,公司已形成了全面、立体的激励机制,激发团队活力和创造力。公司股权激励行权价格与当前股价相约;员工持股计划成本高于当前股价。整体看,通过完善的激励措施,捆绑员工与企业、股东利益,公司持续快速发展,提升价值值得期待,公司股价具备持续向上动力。

风险提示。房地产销售低于预期,政策调控风险