房地产行业:成交回落、库存续升、关注回购

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.79,较上周提升19.75%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等位置。周收益率+8.08%,较上周收益率提升10.81pct,上周地产、非银金融、有色金属等板块领涨。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。另外根据回购的情况,我们建立了回购组合,如果按照仅披露回购预案的情况,可关注新城控股、金科股份;按照回购1-2次,可关注华侨城及蓝光发展。上周我们实地调研了重庆、北京、天津等地市场情况,相关调研结果欢迎交流。

一手房成交环降13.77%:全国41城一手房成交面积414.20万方,同比下降20.84%,环比下降2.13%,累计同比下降13.77%;其中一线4城成交面积56.94万方,同比上升12.30%,环比上升1.74%,累计同比下降4.77%;二线19城成交面积243.00万方,同比下降24.73%,环比下降1.12%,累计同比下降19.89%;三线18城成交面积114.26万方,同比下降23.67%,环比下降5.97%,累计同比下降1.80%。

二手房成交环降6.30%:全国15城二手房成交面积124.31万方,同比下降4.89%,环比下降6.30%,累计同比下降23.39%;其中,一线2城成交面积32.38万方,同比上升8.56%,环比下降0.27%,累计同比下降23.57%;二线9城成交面积84.92万方,同比下降5.14%,环比下降8.20%,累计同比下降9.81%;三线4城成交面积7.01万方,同比下降38.29%,环比下降8.85%,累计同比下降15.80%。

可售库存环升1.63%,去化周期增加0.32周:1)全国15城可售库存套数同比上升12.29%,环比上升1.63%;其中一线4城同比上升19.64%,环比上升0.38%;二线8城同比上升9.54%,环比上升3.17%;三线3城同比下降1.34%,环比下降0.24%。2)全国15城可售库存去化周期30.00周,较上周增加0.32周;其中一线4城去化周期32.43周,较上周增加0.20周;二线8城去化周期33.94周,较上周增加0.24周;三线3城去化周期16.09周,较上周增加0.28周。

土地成交量跌价涨:1)100大中城市供应规划建筑面积849.31万平米,累计同比+14.37%,相对过去四周变化幅度为-0.71%;100大中城市挂牌均价3284元/平米,同比+2.02%,环比+24.68%;2)100大中城市成交总建面1300.55万平米,累计同比+6.74%,相对过去四周变化幅度为-30.42%;100大中城市成交总价417.60亿元,累计同比-0.31%,相对过去四周变化幅度为-11.05%;100大中城市成交楼面价3211元/平米,同比+13.14%,环比+17.83%;3)100大中城市土地溢价率6.16%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为+7.61%、+4.75%、+5.73%。

政策方面:十三届全国人大常委会第六次会议表决通过了关于修改公司法的决定,拓宽了允许股份回购的情形。住建部印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》,确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。区域上,北京解读近日印发的《关于深化京台经济文化交流合作的若干措施》,符合条件的台湾专业人才,在住房支持、子女教育、医疗服务等方面可享受相应政策,其中就包含购买自住的普通商品房,按条件申购共有产权房、申请租房补贴等。合肥市房地产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》,鼓励支持开发商实行新建商品房现房销售。

投资建议:九月数据低于预期,销售及投资等回落,但施工走强、实际投资持续修复。1)当前环境下,地产行业政策大幅宽松的概率不大,但资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为,行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企,如保利地产、招商蛇口、万科A等;2)行业当前由增量步入存量时代,传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求,运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流,但当前A股纯运营类公司标的较少,基本为开发+运营模式,这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,按照运营类业务的优势+开发类业务优势,建议关注华侨城A等。

风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期。