中南建设2018年半年报点评:毛利显著提升,拿地积极进取

事件:

公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入153.2亿元,同比增长20.9%,实现归母净利润9.3亿元,同比增长180.1%。上半年实现销售额652亿元,同比增长44%,销售面积520万平方米,同比增长20%。上半年新增规划建筑面积1138万平方米,报告未开工面积2272万平方米,在建面积合计3133万平方米。

观点:

毛利率显著提升净利润增速亮眼

报告期内,公司毛利率由去年同期的16.6%大幅上升至22.2%,主要受益于2016年和2017年公司布局区域的销售回暖。受毛利率提升影响,公司净利润率由去年同期的3%提升至6.7%,公司实现归母净利润9.3亿元,同比增长180.1%,增速大幅高于收入增长。虽然报告期内公司管理费用率和销售费用率有所上升,但考虑到实际经营规模的显著提升,预计随着地产业务的销售额和建筑业务的合同额逐渐结转收入,两项费用率将很快降低。

我们认为,与同行业平均水平相比,公司毛利率和净利率仍有改善空间。随着高毛利项目逐渐结转,预计公司净利润增速将持续高于收入增速,提升公司业绩弹性。

销售高增长预收高覆盖

2018年上半年,公司实现签约金额652亿元,同比增长44%,销售面积520万平方米,同比增长20%。从销售结构看,长三角仍是公司重镇,销售金额占比65.2%,公司在长三角的区域优势明显。同时,公司新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市,全国化布局更进一步。

报告期末,公司已售未结算金额达921.6亿元,对上年房地产结算收入的覆盖率达到267%,充足的已售未结算资源将有力支撑公司未来1到2年内业绩的高速增长。

拿地积极进取土储资源丰富

公司上半年新增项目80个,规划建筑面积1138万平方米,拿地销售面积比达到2.2,显示出公司在拿地方面的积极进取。报告期末,公司未开发土地面积为2272万平方米,达到上年销售面积的3.57倍,预计可满足公司未来2到3年的开发需求。

楼面价方面,公司报告期内获取土地楼面均价约5700元(计容面积口径,根据公司披露的建筑面积口径进行了调整),为上半年销售均价的45%,略高于行业平均水平。考虑到新增土地多分布在基本面较好的长三角和山东区域,公司销售毛利率有小幅下滑的可能性,但下滑空间不大。

建筑业务快速增长PPP与协同效应可期

报告期内,公司建筑业务新增合同额287.3亿元,同比增长59%,参与获取18个PPP项目,合同总金额超270亿元。考虑到基建与房地产的“跷跷板”效应,我们认为建筑业务有望熨平地产业务的周期性,提升公司业绩的稳定性。同时,建筑业务与房地产业务具有很强的协同效应,与控股股东共同构建住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设等的完整开发链条,将有力提升公司的低成本拿地能力。

投资建议与评级:

我们预计公司2018-2020年营业收入分别为447亿元、712亿元和1001亿元,归母净利润分别为29.8亿元、42.8亿元和53.3亿元,每股收益分别为0.8元、1.15元和1.44元,对应PE分别为7X、4.9X和3.9X。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。

风险提示:

房地产市场整体大幅下行,公司负债率较高,公司结算进度不及预期。