房地产行业:二手房环比续升、土地成交量跌价涨

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.17,较上周收缩0.03%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位置。周收益率-2.74%,较上周收益率提升7.57pct,地产板块收益率属于中等偏上位置。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。上周统计局公布9月房地产投资与销售数据。从九月公布数据来看,销售失色,从高频数据看,一线城市回升明显,三四线降温持续,二线城市8月虽有所回暖,但9月销售面积同比增速再次收窄至-10.84%附近。我们认为一二线城市的销售在过去长达一年多的压制中或将逐步释放,四季度一线销售或将持续修复,而三四线在去库存、棚改货币化收缩等逐步进入历史性尾声中销售降温趋势或延续。

一手房成交环升12.41%:全国41城一手房成交面积391.31万方,同比下降26.50%,环比上升12.41%,累计同比下降14.88%;其中一线4城成交面积55.97万方,同比下降5.42%,环比上升23.54%,累计同比下降5.12%;二线19城成交面积239.46万方,同比下降20.16%,环比上升20.69%,累计同比下降21.56%;三线18城成交面积95.88万方,同比下降44.66%,环比下降8.17%,累计同比下降1.72%。

二手房成交环升55.63%:全国15城二手房成交面积130.89万方,同比上升15.31%,环比上升55.63%,累计同比下降23.28%;其中,一线2城成交面积32.47万方,同比上升12.77%,环比上升78.31%,累计同比下降23.45%;二线9城成交面积92.51万方,同比上升23.19%,环比上升51.72%,累计同比下降9.92%;三线4城成交面积5.91万方,同比下降38.61%,环比上升20.09%,累计同比下降15.63%。

可售库存环升0.87%,去化周期增加0.38周:1)全国15城可售库存套数同比上升9.98%,环比上升0.87%;其中一线4城同比上升18.11%,环比上升5.79%;二线8城同比上升6.08%,环比下降2.87%;三线3城同比下降1.55%,环比下降0.83%。2)全国15城可售库存去化周期29.68周,较上周增加0.38周;其中一线4城去化周期32.23周,较上周增加1.96周;二线8城去化周期33.70周,较上周减少1.29周;三线3城去化周期15.80周,较上周增加0.29周。

土地成交量跌价涨:1)100大中城市供应规划建筑面积2702.95万平米,累计同比+15.78%,相对过去四周变化幅度为-0.03%;100大中城市挂牌均价2581元/平米,同比+37.95%,环比-35.23%;2)100大中城市成交总建面1816.26万平米,累计同比+8.18%,相对过去四周变化幅度为-8.21%;100大中城市成交总价518.04亿元,累计同比+1.09%,相对过去四周变化幅度为+12.25%;100大中城市成交楼面价2852元/平米,同比+115.25%,环比+202.44%;3)100大中城市土地溢价率3.09%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、4.26%、6.04%。

政策方面:财政部、税务总局最新公布的《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》,对子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金和赡养老人等6项专项附加扣除公布了扣除范围和标准。纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出,可按每月1000元标准定额扣除;住房租金根据承租住房所在城市的不同,按每月800元到1200元定额扣除;赡养60岁(含)以上父母的,按照每月2000元标准定额扣除;在一个纳税年度内发生的自负医药费用超过1.5万元部分,可在每年6万元限额内据实扣除;子女接受学前教育和学历教育的相关支出,按每个子女每年1.2万元(每月1000元)标准定额扣除;接受学历或非学历继续教育的支出,在规定期间可按每年3600元或4800元定额扣除。其中关于首套住房贷款利息支出抵扣跟租金抵扣体现了“租售并举”长效机制的一个方向,但从扣除力度上来说,首套住房贷款利息支出的抵扣额度更利好于刚需+贷款期限长的个人或家庭,而住房租金的抵扣力度相对而言弱一些,不同城市虽然定额不一,但整体租金负担而言,一线享受的福利不及其他线城市。

投资建议:九月数据低于预期,销售及投资等回落,但施工走强、实际投资持续修复。1)当前环境下,地产行业政策大幅宽松的概率不大,但资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为,行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企,如保利地产、招商蛇口、万科A等;2)行业当前由增量步入存量时代,传统的开发类集中度不断提升的同时也催生了产业链上下游及其他需求,运营类业务可为企业提供较强的稳定收入流,但当前A股纯运营类公司标的较少,基本为开发+运营模式,这一类模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,按照运营类业务的优势+开发类业务优势,建议关注华侨城A等。

风险提示:政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期