固定收益信用周报:房地产行业政策梳理

房地产行业政策中国房地产行业长期处于政府“调控”状态,房地产政策监管多且变动大。房地产行业政策及历次调控均主要从房地产供需两端对房地产市场进行刺激或遏制,政策主要从以下几个角度进行调控(1)宏观层面的政策主要包括:货币政策、财政政策;(2)中观层面的政策主要包括:土地政策、户籍政策、地方政策、调控政策;(3)微观层面的政策主要包括:融资政策。对房地产的调控主要以中微观层面为主。

宏观层面政策:货币政策政府利用改变货币供应量、调整存准率和存贷利率等渠道,运用灵活的货币政策有效的刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模,从而间接促进或抑制房地产市场的发展。2018年以来,央行三次定向降准释放流动性,2018年二季度货币政策例会,会议重申货币政策保持稳健中性,同时保持流动性合理充裕。但银行信贷在房地产领域仍维持收紧,全国首套房贷款平均利率连续多月上升。2018年宏观信贷政策在逐步趋松的背景下,严防金融资源违规流入房地产领域依旧是政策监管的重中之重。

宏观层面政策:财政政策财政政策对房地产的影响主要系财政收入及财政支出两个方面,收入主要通过税收进行调节,针对房地产企业征收的各类税费会增加房企的开发成本,针对购房者的税收使得购房和持有成本上升,能抑制房地产的投机需求;支出则通过购房、租赁补贴政策进行调节。2016年以来,营改增政策对二手房市场形成一定利好,税负略有下降但并不明显,影响相对有限,2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法列“第一类”。

中观层面政策:土地政策政府是土地的唯一供给方,不同区域、不同时期,政府对土地供给量的调控政策都不尽相同。土地供给直接决定了房屋供给,因此,土地政策是影响房地产市场供需均衡的源头因素。2017年以来的系列土地政策主要从两个角度进行安排:一是确保土地合理供应,科学把握住房建设和节奏、加大住房保障力度及强化地方责任;二是加速发展租赁市场,并在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中观层面政策:户籍政策户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存,解决区域性、结构性问题。《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制;合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。2017年、2018年各地均对户籍制度进行系列改革,甚至一度出现“抢人大战”,西安、合肥、济南、长沙、沈阳、重庆、武汉、郑州、成都、淄博、南京、青岛、天津、宁波、北京、舟山、上海等均发布放松或者鼓励人才引进政策,这对促进当地房地产市场需求均有着明显的正向作用 n 中观层面政策:地方政策(1)地方政策种类较多,包括一系列的支持和限制政策,其中限制政策主要包括限购政策、限价政策限售政策等。在传统的“限购、限贷、限价” 的之外,“限售”登上历史舞台,“四限”有利于有效控制房价、减少投资性需求,抑制房市过热。2018年以来限价及限购政策最为突出,自2017年3月厦门首创“限售”政策以来,各地纷纷加码限售政策,旨在打击住房投机及短期炒作,抑制房地产投机性需求。2018年以来多地纷纷加入限售行列,主要城市包括:大连、沈阳、青岛、海南、长春、哈尔滨、丹东、成都、三明、宁波、西安、长沙、杭州、江阴、南京等。部分三四线城市都纷纷加入限售政策行列;(2)从各地区地方政策综合来看,政策类型包括限价、限售、公积金调整、整治违法违规乱象。2018年各地政策中在抑制房地产投机方面主要加强加大整治房地产市场乱象,重点打击投机炒房、虚假信息发布以及房企和中介违法违规行为。

中观层面政策:调控政策2018年房地产延续2017严调控政策,调控类型涵盖:限购、限贷、限售、限价政策,创新政策:限制企业购房和限制房地产企业外债等、整治乱象、构建住房长效机制、支持棚改、放松落户限制、房地产税纳入立法规划等系列政策。系列调控政策的核心在于整治房地产乱象,切实落实“房住不炒”,2018年各类调控政策更趋于严格。