房地产行业2018年半年报综述:盈利高增回款充足,投资放缓负债可控

由于房企结算加速,16年高价项目结转推升利润率,18年上半年板块业绩整体表现较为强劲,收入端和现金流端均稳健增长,房企的盈利和回款增速均大幅提升,板块收入和销售回款增速分别同比增长24%和21%。利润率方面,房企毛利率与净利率较去年持续回升,创近年新高。负债率方面,18年上半年房企的负债率普遍继续上扬,但负债结构明显优化。其中,销售高增带来的预收账款负债占比提升,有息负债规模收缩。在行业盈利高增、基本面好转的背景下,我们对板块维持强于大市评级。

支撑评级的要点

2018年1-6月地产板块主营业务收入同比增长24.40%,较2017年同期增长21.01个百分点;板块净利润同比增长38.93%,较2017年同期上升11.49个百分点。利润率方面板块板块总体毛利率为34.75%,较17年同期增长2.70个百分点;板块总体净利率为12.63%,较17年同期增长1.32个百分点。截至2018年上半年,板块资产负债率79.89%,较17年同期上升1.37个百分点。现金流方面,2018年1-6月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升21.43%,较去年末扩大5.06个百分点。

盈利方面,由于房企结算加速,16年高价项目结转推升利润率,18年上半年板块业绩整体表现较为强劲,收入端和现金流端均稳健增长,房企的盈利和回款增速均大幅提升,板块收入和销售回款增速分别同比增长24%和21%。且随着销售价格持续推升,净利润同比增速上升至40%。 利润率方面,房企毛利率与净利率较去年持续回升,创近年新高。16-17年高成交热度推升房价不断上涨,传导至毛利率提升。其中,一线房企的费用率普遍低于二三线房企,体现其规模优势,净利率增速更为明显。但随着土地及财务成本上升,利润率预计将难以维持高增长。

负债率方面,18年上半年房企的负债率普遍继续上扬,但负债结构明显优化。其中,销售高增带来的预收账款负债占比提升,有息负债规模收缩。一二线房企由于销售回款良好及投资意愿较强,负债水平较高但可控性较强。现金支出同比增速下滑,房企扩张增速放缓。

展望未来, 伴随16-17年销售高峰期项目逐渐结转,房企营收及净利润增速预计短期内将维持高位,毛利及净利率增长惯性持续,但在成本及收入端双重挤压下,利润率中长期将逐渐下行。随着表外项目转表内及预收账款高增,房企负债水平短期内预计难以显著下行,但去杠杆进程已启动,主流房企中长期财务结构优化可期。在流动性趋紧背景下,销售回款重要性提升,房企扩张意愿减弱,预计行业扩张增速收窄。 评级面临的主要风险 销售增速下行;流动性持续紧张。

重点推荐

在行业盈利高增、基本面好转的背景下,我们对板块维持强于大市评级,主要推荐:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。