保利地产:淡季增速放缓、补货安全边际再提高

事件:9月7日晚,公司公告18年8月份销售数据,8月份公司实现签约面积165.66万方,同比增长5.16%(前值+25.36%),签约金额275.69亿元,同比增长19.93%(前值+44.20%);1-8月份公司累计实现签约面积1787.46万方,同比增长32.84%(前值+36.51%),累计签约金额2667.69亿元,同比增长43.30%(前值+46.59%)。

销售增速放缓,1-8月完成上半年销售额86.27%:18年8月,公司实现签约面积165.66万方,同比增长5.16%(前值+25.36%);实现签约金额275.69亿元,同比增长19.93%(前值+44.20%);销售均价16641.92元/平米,同比增长14.04%,环比增长1.1616.96%(较上月提升2412.71元/平米),8月份,销售面积增速收窄较为明显(增速收窄20.20pct),但受益于销售均价的提升,签约额同比增速仍有近20pct 的增长。18年1-8月份公司累计实现签约面积1787.46万方,同比增长32.84%(前值+36.51%),累计签约金额2667.69亿元,同比增长43.40%(前值+46.59%);累计销售均价14924.47元/平米,同比增长7.87pct(前值+7.38pct);累计销售均价低于7月单月均价1717.44元/平米(幅度为-10.32pct)。截止8月份,公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的79.71%、86.27%,公司在淡季的销售面积增速虽有所放缓,但销售额的增长仍有近20pct 的增速。

8月权益拿地额/销售额56.96%,补货均价/销售均价29.64%:公司18年8月新增土地项目17个,较17年同期减少8个,较18年7月增加5个;新增项目仍以合作项目为主,100%权益:非100%权益比例为3:14,50%权益:非50%权益比例为14:3。

8月土地净占地面积211.94万方,计容建筑面积487.11万方,较上年同期分别提升6.63%、31.10%,权益建筑面积304.15万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达62.44%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,8月新增项目中公司平均权益比例为62.44%;从18年1-8月公布的数据看,1-8月累计权益拿地额/1-8月总土地价款比例为66.83%(前值67.10%)。8月新增土地总地价240.26亿元,同比下降41.33%;新增权益地价157.03亿元,同比下降21.22%;其中,权益拿地额/8月销售额占比为56.96%(前值47.67%),拿地力度高于1-8月平均拿地力度(38.93%)。

从拿地均价来看,8月新增土地楼面价4932.34元/平米(同比-55.25%),权益楼面价5163.03元/平米,补货均价/销售均价为29.64%,安全边际高、拿地成本可控。

投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS 分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。