合景泰富:重拾销售规模,投资物业锦上添花

合景泰富销售进入快车道,2018年可售货值八成增长。2017年公司总预售额为人民币380亿元,同比增长33.2%,权益预售额为人民币287亿元,同比增长28.7%;权益预售面积180万平,同比增长5.6%。2017年公司产品平均价格在16819元/平方米,同比增加18.7%,凭借着优秀的质量管控能力和品牌知名度,产品具备一定溢价能力。公司2018年总可售货值1100亿元,同比增加83%,2018年公司预计总预售额650亿元,同比增长71%,公司进入快速增长通道。

公司土储充沛,集中于一、二线城市,质美价优。2017年公司权益土地建筑面积1800万平方米,位于34个城市共116个项目,公司聚焦长三角及粤港澳大湾区,一线、二线、三线城市土储总货值分别占比40%、55%、5%,土地成本均价仅4800元/平方米。公司2017年通过招拍挂、收购及合作多方式灵活拿地,新进入21个城市,新增建筑面积531万平方米,其中一、二线城市新增拿地占比78%。

净负债率67.9%,融资成本处历史最低位。公司近五年净负债率保持在70%以下,2017年公司平均融资成本继续降至历史最低位5.8%。公司低廉的资金成本与其多元化的融资渠道密切相关:2017年公司合计发行13亿美元的境外票据、60亿人民币的私募债券;此外公司自2017年以来共赎回规模为7亿美元的高利率债券,进一步降低资金成本。

商业地产面积迎来爆发期,未来租金增长可观。截至2017年底,公司开发的商业地产面积约为46万平方米,同比增长近50%,公司未来仍将进一步扩张商业地产的开发规模,预计到2020年投资性物业面积将有望超过270万平方米,包含17个写字楼,16个酒店,11个商场和11个长租公寓,商业地产面积快速提升为公司租金体量释放红利。

投资建议:合景泰富深耕长三角及粤港澳大湾区,可售货值提升助力销售进入快车道;土地储备质美价优、多渠道融资,确保公司产品毛利高位企稳;投资性物业规模提升迅猛,未来租金进入收成期。我们预计2018-2020年公司EPS分别为1.65、2.36、2.95元人民币,对应PE分别为5.4、3.8、3.0倍,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行;港股波动性较大。