保利地产:业绩开启高增长,融资成本保持低位

事件:公司发布2017年年报,实现营业收入1463.4亿元(-5.5%);实现归属于上市公司股东净利润156.3亿元(+25.8%);毛利率为31.1%,较上年增长了2.1个百分点;净利率为13.5%,较上年增长了2.4个百分点;加权平均ROE为16.3%,相比上年同期提高了0.8个百分点。公司营收小幅度下降,但净利润同比却实现大幅度增长,主要原因是房地产结转项目毛利率抬升、结算项目权益比提高以及投资收益增加所致。

可售资源丰富,2018年销售额有望突破4000亿。2017年,公司房地产实现销售金额3092亿(+47.2%),签约面积为2242万平方米(+40.3%),销售单价为13790元/平方米(+4.9%),公司2017年销售额排名第五,保持行业龙头地位。公司聚焦核心城市群,重点城市表现突出,三大核心城市群销售占比近70%,粤港澳大湾区销售近千亿。同时,公司未售资源丰富,拿地保持积极态势,可售资源丰富优质。2018年一季度公司销售额869亿元,同比大幅增长51.4%,我们预计公司2018年销售额有望超过4000亿。

拿地持续保持积极,土地储备充足。2017年公司新增土地储备计容建面约4520万平方米(+88%),总成本约为2765亿(128%)。公司市场化并购能力凸显,通过并购等方式新增土储计容建面2190万平方米,占比48%。截止2017年底,公司待开发项目建面约9090万平方米,充足的土地资源为未来销售的增长提供强力保障。公司坚持一二线重点城市布局,深耕城市群,公司一二线城市土储占比63%,而三线城市土储中,珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比68%。

杠杆合理抬升,多样化融资保持低融资成本。公司资产负债率为77.3%,较上年小幅抬升2.5个百分点。公司有息负债中,一年内到期有息负债占比仅14%,债务风险安全可控。公司融资渠道多样化,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批,成为全国首单房企租赁住房REITs;公司首单CMBS发行利率仅4.88%;公司有息负债综合成本仅4.82%,处于行业低位。

盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元、3.00元,对应PE分别为7倍、6倍、4倍。考虑到公司将持续受益国企地产资源整合,给予18年10倍估值,目标价18.0元,维持“买入”评级。