房地产税知多少:征收背景、国内现状及国际经验

征收房地产税并不是为了打压房价,而是作为地方政府收入的重要来源:分税制改革后,地方政府财政支出缺口增加,土地出让成为重要的收入来源,但这种高度依赖土地财政的模式不可持续。同时为了防范化解重大风险,地方债务整顿和监管愈发收紧。如何避免债务偿付危机,增加地方财政收入,是目前地方政府需要解决的现实问题。通过征收房地产税,可以确保地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源,以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。这是征收房地产税的初衷,并非以打压房价为主要目的。根据测算,房地产税可以给地方财政增加8%-39%土地出让金体量的税收。

房地产税征收需要克服技术难题,注意征收时点、范围和力度的大小:目前已经开征房地产税的国家,基本都有一套完整、专业的不动产登记,或是配备强大的评估团队。我国不动产登记系统实施效果有待考证。若房地产税真正落地,征收时点需要把握(国际上日本地方税推出助推了当时的房价崩盘)。征收的范围和力度大小关系到居民的接受度和推广的难易度。在征收房地产税的同时,应适当降低交易、建设环节的税负。

关于房地产税立法进程和落地速度的判断:关于房地产税落地的时间,市场判断较为一致,认为先要解决法律、技术层面的问题,应该要在2020年之后。但是对于立法速度的判断目前还并不统一。近期两会中的相关言论,市场有的解读为立法进程会很慢。但是从财政部原部长楼继伟的说法看,今年很有可能草案提交初审,这意味着房地产税立法正式开始,符合三个原则中的“立法先行”--先从法律层面说清征收房地产税的合理性。从时间长度来看,初审启动后的程序可能比市场预测的更快推进。

地产股行情历来不是反应当期销售而是“政策预期”,主要原因在于已有的限制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈。而当前的板块的确受到宏观金融环境和房地产税出台的预期受到压制,估值处于低位。如果房地产税立法启动,短期对板块可能有一定的冲击,但是消化后,一方面是此前的利空出尽,另一方面对于楼市未来的平稳增长是利好。房地产行业如若实现平稳增长,房地产板块的估值体系将发生转变,主要反映的将是公司实际的价值而非政策博弈。我们依旧看好龙头低估值房企龙湖地产、中国海外发展,特殊产城模式的华夏幸福,高增速二梯队房企新城控股,以及粤港澳大湾区布局的龙光地产。