房地产行业三四线城市草根调研系列之一:旧城换新颜,荆州市楼市调研

经济增速一般,典型人口流出型城市

经济和人口方面,荆州市相对于湖北省其他城市并没有明显优势,由于人口基数较大,从人均GDP水平来看,劣势更为明显。荆州市在湖北省排名前五的城市中,无论从整体经济体量亦或者是经济增速来看,相比武汉、宜昌、襄阳、黄冈均不占优势,2016年GDP增速仅8.6%。而前四名城市GDP增速均超过9%。尽管经济与人口方面都处于不利状态,但荆州的房地产市场却在2017年呈现量价齐升。

货币化棚改,旧城换新颜

在短短两到三年的时间里,在荆州市人口流出并没有明显改观的背景之下,楼市能够快速去化库存的原因主要在于荆州市大力推行的棚户区改造计划。棚改带来的城市空间的变化催生了返乡人口购房需求的爆发,由于荆州市教育及医疗资源都位于古城区内,在荆州政府接连将荆州市重点中学及荆州市中心医院全部向外迁移,荆北新区成为新的城市中心。因此,由于教育及医疗资源的迁移,城市空间结构的变迁,以及新城区新建商品房突出的产品力催生了返乡人口为家乡父母及子女的消费升级置业需求。

棚改、返乡需求良性发展,楼市平稳上行

荆州市这个城市属于目前三四线城市中具有代表性的一类,在经济和人口形势都不太理想的状况之下,依靠货币化安置盘活存量需求快速去库存,货币化安置则是这一轮楼市上涨的推手。在2018年,货币化安置比例仍旧维持在70%的高位,加之由于棚改带来的城市空间结构不断变迁及配套功能的不断完善,返乡置业需不断复苏,楼市发展将呈现平稳发展的良好状态。