每日市场研判:市场持续调整;集中自持式公寓最具潜力

昨日市场全线回调,上证综指低开后震荡下行,盘中一度跌破20日均线;在金融和地产股的拉升下,盘中短暂翻红后再度回落,收跌0.21%于3480.83点。深证成指下跌1.06%收于11159.68点。创业板指低开后持续震荡下行,最后收跌2.66%于1735.06点。此外,白马股走强,上证50收涨1.22%。两市现普跌格局,百余个股跌停。行业表现方面,食品饮料、家用电器涨幅居前,此外,仅银行、地产和休闲服务板块收红;传媒、计算机、电气设备、公用事业和综合板块回调幅度较大。主题表现方面,题材股概念萎缩。全市场成交额较前日有所扩大,共计4936亿。从市场恐慌情绪来看,用VIXFIX指数描述的市场恐慌情绪已经上升进入近一年以来的较高位置,随着市场调整进程持续,恐慌情绪指数转入回落的可能性将逐渐增大。

我们在上周周报指出,A股新年以来“一鼓作气式”的上涨并不符合2016年以来A股运行的“窄平衡”特征,当前的存量资金格局和监管环境也不支持“一鼓作气式”的上涨,市场在上行步伐将有所修正。目前,市场如预期进入调整阶段,并没有出现触发市场中期调整的政策和经济环境的变化,而市场的主要约束依然在资金面。

近期各地陆续召开两会,住房租赁成为重点,结合当前市场对防御性配置需求的上升也有利于地产板块,住房租赁主题值得关注。我们通过对海内外长租公寓模式的研究,发现长租公寓以获得房源的方式不同分为集中式和分布式公寓。从运营角度看,长租公寓可以分为重资产和轻资产运营两种。目前,典型的海外长租公寓模式如表所示。

我们认为,自持集中式公寓将成为未来长租公寓最具竞争力的运营模式。与目前国内较为广泛的赚取租金差的托管分散式运营方式相比,自持集中式在物业获取效率、托管周期、运营成本和资产配置策略等方面具备明显优势。同时,自持集中式公寓可以提供更好的居住体验和增值服务,从而获得较高的运营增值收益。但是,由于目前房地产市场价格较高,租金收益率较低,自持物业的吸引力较弱;此外,自持物业对资金实力要求较高,需要金融端的大力支持。随着住房租赁政策推开,自持物业模式有望获得推动发展,而具有较强资金实力和开发经验的房地产开发商背景的长租公寓开发商,将充分收益于政策的推进,积极盘活母公司的闲置资产进行改造和运营,重点关注:万科(泊寓)、招商龙口(招商壹栈)。