房地产行业周报:万科业绩超预期,三四线热度不减

三四线城市新房成交火爆不减,二手房成交整体热度下降。根据我们跟踪的60样本城市来看,2017年第34周新房绝对成交水平为996套(均值概念),环比下降12%,同比下降35%,相比2016年周均1487套减少了24%,低于过去五年周平均成交套数1166套。在我们跟踪的60个样本城市中,一线城市上周成交环比增加14%;28个受政策影响不明显的其他三四线城市新房成交环比增加3%,同比增加5%,累计同比增加20%。我们跟踪的14个城市存量房成况均值为988套,环比下滑9%、同比下滑33%、年初累计同比减少20%。

上周板块表现趋弱,8月行业数据增速或因基数继续回落。上周申万房地产板块整体上涨0.53%,同期沪深300上涨1.91%,跑输大盘,在申万28个子行业中表现一般,成交量714.0亿元,环比微降。我们跟踪的60个城市1-7月住宅销售面积同比下滑14%(约占31%),全国剩余590多个城市住宅销售面积增长28%,三四线销售高增长持续性超预期,销售下行利空已被市场逐渐消化。但三四线销售在今年9-12月面临基数较大的压力,预计8月行业数据增速继续回落,9月周度销售数据基数走高,19大前板块龙头投资逻辑不顺畅,建议优先关注有题材的、有催化的标的。

开发投资增速下滑,后期保持乐观展望。2017年1-7月份房地产开发投资同比增长7.9%,下滑0.6个百分点。从构成上来看,主要是商业开发投资增速下滑幅度较大,1-7月为3%(前值5%),原因或与类住宅商业产品的调控趋严有关(7月强调调控政策的延续性和稳定性)。从基数上看,9月投资增速基数最高,Q4基数并不高,全年投资增速由于土地购置乐观,新开工回落速度趋缓,我们维持5-6%左右增长的判断。

广州推共有产权住房制度,多地探索租售并举长效机制。继上周发改委发文加大对住房租赁企业的金融支持力度,鼓励地方政府出台优惠政策,推动发展REITs 后,本周广州推进共有产权住房制度,全面实行居住证制度,推进取消农业非农户口性质划分,大力发展租赁市场;合肥鼓励房企长期持有部分房源,可提取公积金支付房租;佛山新政征求意见,商办可改租赁住房且10年内不得转让;上海推出4幅市中心租赁住房用地,总建面近20万方。

投资建议:预计8月行业数据增速继续回落,9月周度销售数据基数走高,19大前板块龙头投资逻辑不顺畅,建议优先关注有题材的、有催化的标的。优先推荐国企改革小市值标的天健集团、受益长租公寓概念的世联行;其次推荐低估值龙头招商蛇口、金地集团、蓝光发展,建议关注保利地产、华侨城A、华发股份、南山控股、南国置业。

风险提示:信贷政策进一步趋紧等。