房地产销售数据点评:三四线七月YoY+19%,仍在良性增长轨道

事件:统计局公布2017年7月房地产销售数据,1-7月新建商品住宅销售面积YoY+11.5%,其中7月单月销售面积YoY+0.3%。根据我们测算,三四线城市7月销售面积YoY+19%,增速较上月回落18pct,仍在良性增长轨道上。在上年高基数基础上,由于信贷收紧、调控影响加深,三四线销售增速回落是在预期之内的事情,也避免了调控加码风险。有去库存和棚/旧改政策支撑,三四线楼市若平稳发展,利好家电需求。

三四线销售增速回落,仍在良性增长轨道上:根据统计局数据,7月全国新建商品住宅销售面积1.0亿方,YoY+0.3%,增速较上月回落18pct。增速回落,除了上年同期基数高,我们认为还有原因在于,一方面年初以来银行对于按揭贷款趋严,资金成本抬升;另一方面,调控影响持续加深,限价限售负面影响了开发商的推盘积极性,近期租赁行业支持政策频繁出台也一定程度上改变购房者的预期。根据各地房管局数据,一线4城、二线16城7月一手房销售面积YoY-46%/-30%,由此测算三四线城市7月销售面积YoY+19%, 1-7月累计三四线一手房销售面积YoY+37%。7月三四线销售增速较6月回落18pct,5-6月连续的“逆袭”暂告一段落,符合预期。对家电行业来讲,三四线楼市绝对量大、家电的需求弹性更高,其最大的风险在于过热,因为如果出现房价过快上涨,可能引致更严厉的调控政策,而若需求得以平稳释放,整体看将利好家电销售大局。

降杠杆防风险继续,二线销售降幅收窄逐步寻底:根据统计局数据,7月个人按揭贷款YoY-10%,从2016年3月以来增速呈持续回落趋势,已连续3个月负增长。对照央行金融统计数据,2017年6月居民新增中长期贷款4833亿元,YoY-14.3%,当月新增居民中长期贷款在金融机构新增贷款中占比35.4%,继续小幅下降。可见,受信贷政策收紧影响,居民杠杆在进一步下降,楼市销售也因此降温,因此我们认为整体销售增速继续回落是大概率事件。但是从样本城市来看,二线16个样本城市7月一手房销售面积YoY-30%,降幅从4月以来持续小幅收窄。我们也注意到,年初以来以北京为首的一些热点城市相继发布供地计划,有意增加供地,这也为将来提供更多的新房销售打下基础。因此整体来看,销售增速的回落将是相对温和的过程,对家电需求的影响也是有限的。

投资建议:对家电行业来讲,相比房价我们更关注房地产的销量。就三四线而言,若需求能够平稳释放、良性去库存,则长期利好家电销售大局。2017年将迎来期房销售滞后交付的大年,利好家电需求。我们继续推荐与地产关联度较高的厨卫产业链、以及销售超预期的空调产业链。

风险提示:金融监管进一步收紧、货币政策转向的风险。