房地产行业简报:H1投资平稳走弱,6月销售小幅反弹,精选个股守正出奇

统计局发布上半年经济数据近期观点获数据印证

H1国内生产总值381490亿元,同比增长6.9%。H1全国房地产开发投资50610亿元,同比增长8.5%,增速比Q1回落0.6个百分点;其中6月单月投资增速为7.9%;H1全国商品房销售面积74662万平方米,增长16.1%,增速比Q1回落3.4个百分点,比1-5月小幅提升1.8个百分点。

我们在7月9日的“光大周期帮”电话会议中明确提出,对地产行业下半年走势保持谨慎,预计销售增速将会出现较为陡峭的下滑,投资增速出现相对平缓的下滑,但不排除6月份房企冲击中报业绩出现小幅的销售反弹,近期观点获得短期数据印证。

统计局发言人邢志宏表示未来房地产投资增速可能是缓中趋稳走势。

地产投资在国民经济中更多的是“托”而非“拉”的作用

正确认识我国房地产行业已进入长周期拐点,统计局数据目前城镇居民人均住房建面已达36.6平,社科院指出全国约70%人口已实际进入城镇及周边。目前地产投资在国民经济中更多承担着“托”而非“拉”的作用,保障居住遏制投机是一个不断深化落实的过程,这是一个大前提。

1.近期外需提振,进出口好转,基建发力,稳增长对房地产投资依赖程度减弱;统计局数据显示,H1进出口总额131412亿元,同比增长19.6%。

2.近期上海发布《十三五住房发展规划》大幅提升租赁住房比例,首次出让租赁用途住宅用地;此举对正确引导居住需求,缓解供求矛盾,稳定房价预期,遏制投机炒作均有重大意义,后续不排除其他城市陆续跟进;

3.信贷对房地产供给端和需求端的融资持续收紧,供给端房企各类融资渠道均遭不同程度的封堵;需求端继一线之后,部分二线也上调了首套房贷利率,全国首套房贷款平均利率4.89%接近基准,环比上升3.38%。4.热点城市调控高压持续,三四线的棚改货币化经历了将一年的高歌猛进后去库存效果明显,近期出现趋缓迹象。6月末全国商品房待售面积64577万平方米,比上月末减少1441万平方米。人民日报发文称上半年去库存效果明显,同时三四线去库存出现分化,需做好政策预案,如房价涨幅达到一定程度时及时出台限购限贷措施,给过热的市场降温。

投资建议

在行业下行集中度提升,调控高压融资收紧的前提下,建议对投资标的秉持“守正出奇,防守反击”的投资策略:关注“守正”类标的,行业龙头,业绩稳定,估值低廉,分红慷慨,流动性好,是具有类现金性质的权益资产,如保利、金地、金融街;同时关注具有一定市场预期差的“出奇”类标的,如上海国资改革和重组提效标的,光明地产和中华企业;另可关注主营业务逐步转型高端物管的中航地产和业绩弹性强中报好的阳光城。