房地产行业:放眼深圳之外,多核心模式提振大湾区房地产需求,买入龙光地产/招商蛇口/华侨城

共建粤港澳,打造世界级湾区。

我们认为地处珠三角、覆盖11个城市的粤港澳大湾区的建设战略愿景是成为全球顶级湾区并引领中国“新经济”的发展。得益于优越的地理位置以及不断升级的先进的交通网络,中国政府的“大湾区战略”强调建立对外连接和开放性的经济结构,引导资源高效配置,逐渐确立大湾区在全球产业价值链中的领导地位。

多核心协同发展模式促进区域繁荣。

产业规划更合理、分布更均衡、资本/人才流动更充分、集群效应更突出的多核心发展模式将使得粤港澳大湾区的每个城市各自拥有独特优势和发展潜力。我们认为一个充满活力的大湾区将持续吸引投资、孕育本土企业并推动稳健的房地产需求增长,从而推动长期资产价值升值。我们认为随着大湾区整体房地产市场的欣欣向荣,区内房价表现相对落后的城市具有缩小与发达地区差距的潜力。

首次覆盖龙光地产评为买入;大湾区题材最佳标的。

我们认为龙光地产是可受益于粤港澳整体规划所带来的房地产市场增长机会的最佳投资标的。继十多年深耕之后,管理层在粤港澳地区最发达城市的战略性布局正在结出硕果,我们预计2017-19年公司每股盈利的年均复合增速将达28%,净资产回报率平均为27%,在业内领先。我们首次覆盖该股并给予买入评级。12个月目标价格为8.0港元,对应42%的上行空间。

买入招商蛇口/华侨城;大湾区主要受益者。

基于在大湾区扎实的根基,我们认为招商蛇口和华侨城(均为买入)也将成为大湾区发展的主要受益者。

鉴于我们对大湾区房价长期增长潜力的乐观看法和目标价格相对净资产价值折让收窄了10个百分点,我们上调了盈利预测,并将12个月目标价格调整如下:1)将华侨城目标价格上调40%至人民币12.0元(22%上行空间)。我们认为公司将凭借其在大湾区的项目储备以及加速的旅游版图扩张将迎来加速增长;2) 将招商蛇口目标价上调23%至人民币27.0元(上行空间27%)。鉴于公司在大湾区的土地储备最优且母公司招商局集团拥有跨行业资源(协同效应尚未被股价计入),我们认为招商蛇口将引领该地区的长期盈利增长。