房地产行业2017年中期策略:城市群红利资源增长型公司最受益

投资要点:

本轮调控各种收紧银根等限制需求手段可谓史上最严厉,将使买方、卖方市场同步收缩。严厉政策皆因政府对城市群发展带来人口集聚效应所释放的住房需求和城市群主要城市土地供应严重不足致库存难以补足,为历次周期未见。

地根方面,响应供给新政公布计划,供需关系改善任重道远。和历次周期不同的是,本轮城市群主要城市供需矛盾特别突出,加库存缓慢,需求周期延长。根源在于开发用地越来越少,供应缺口持续扩大或供地持续减少。严厉的调控政策只能缓解短期的矛盾,一但政策边际效用递减或政策放松,供需矛盾又将再现。每一轮调控都加速行业洗牌,已进入赢者通吃时代。

国家区域发展战略主题投资将贯穿始终。雄安新区、粤港澳大湾区等国家战略规划落地及轨交配套逐步落地,区域开发价值将持续提升,已布局或有机会介入开发的公司将持续受益:蛇口、华夏、荣盛、格力、华发、保利、金融街、城建。

上半年行业集中度大幅飙升,拥有独特盈利模式的龙头优势公司其市占率迅速提升。在高成长优势公司中,华夏幸福市占率增长一骑绝尘。调控加速行业洗牌,龙头优势资源型增长公司最受益。蛇口2021年销售增长3倍,保利十三五末规模翻番。龙头万科等公司市场份额将继续增长,拥有独特盈利模式的增长型优势公司,蛇口、华夏、保利、新城等增长后劲十足。

下半年房地产板块和个股将先抑后扬,是吸纳好公司的良机。预期银根趋紧、主要城市和区域楼市将出现明显调整,抑制市场对板块和个股的做多情绪。预期短期内,板块和个股将主动下调等待调控效果显现。A股龙头优势房企估值略低于国际估值,鉴于中国结构性市场发展空间大,龙头资源增长型公司优势突出估值仍有提升空间。未来市占率提升空间大的高增长公司蛇口、保利、华夏、新城等公司,值得重点配置有超额收益。关注金融街、陆家嘴、格力、华发、天健、城建和嘉宝等

风险提示:调控政策过度,经济金融环境恶化,带来行业经营环境恶化。