中国恒大:引入战投,强者恒强

中国恒大是中国房地产行业的龙头企业,是我们长期跟踪的标的,自2015年5月4日首次覆盖发布报告《鸿业远图,鹏程万里》至今,股价累计涨幅已超140%,我们在该篇报告中对香港股市及公司长期价值所作的前瞻性判断已得到逐步印证。

2017年5月31日,公司披露:凯隆置业及恒大地产(均为中国恒大之附属公司)与第二轮投资者订立第二轮投资协议,据此,第二轮投资者向恒大地产投入人民币395亿元资本金。连同第一轮投资者已签署的第一轮增资协议,第一轮投资者及第二轮投资者向恒大地产合共投入人民币700亿元资本金,以换取恒大地产经扩大股权合共约26.12%。于第二轮增资完成后,恒大地产将由凯隆置业(一家中国恒大之全资附属公司)持有约73.88%权益,并由投资者持有约26.12%权益,恒大地产继续为中国恒大之附属公司。

我们维持深度报告《鸿业远图,鹏程万里》及系列跟踪报告中对公司长期价值所作的判断及“买入”评级,现将公司最新基本面情况梳理和分析如下:

推动“借壳深深房A”,增长目标积极。

根据2016年10月中国恒大及深深房A披露的公告,恒大的地产业务拟分拆并借壳深深房A在A股上市,方案亮点:

1)深深房A拟全资收购中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权,支付方式为股份支付及/或现金支付;

2)恒大地产2017-2019年预期合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元,预期营业收入分别约为人民币2800亿元、人民币3480亿元、人民币3800亿元,预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元;

3)凯隆置业将按照适用法律法规及规范性文件的相关规定以及市场惯例,对标的资产2017年度至2019年度(以下简称“业绩承诺期”)的业绩作出承诺,预期业绩承诺期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润累计约为人民币888亿元。若在业绩承诺期满后,标的资产的实际利润不足承诺业绩,则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿;

4)恒大地产在交易实施之前拟引入约300亿元战投。

引入大型国资背景战投,投后估值达2680亿元。

2017年5月31日,公司披露了引入第二轮战略投资者的方案,主要亮点如下:

1)第二轮增资包含深圳市国资委全资企业深业集团有限公司控股子公司茂文科技,茂文科技将向恒大地产出资55亿元人民币,占恒大地产于增资完成后之经扩大股权约2.0522%;

2)第一轮引入战略投资者的总金额为305亿元,已完成前述2016年10月披露的“拟分拆地产业务并借壳深深房A”方案中所定的“拟引入300亿元战投”目标;第二轮战投再增资395亿元,两轮战投总金额达700亿元,已大幅超越前述方案的目标;

3)按照700亿元投资额所对应的26.12%的股权比例计算,本次引战成功后的投后估值达2680亿元。

大力赎回永续债,“规模、效益”两手抓。

中国恒大计划2017年全年赎回70%的永续债,据公司披露的2017年4月未经审核营运数据,截止5月4日,已赎回永续债561.8亿元,完成50%永续债的赎回。由于永续债的利息对净利润侵蚀较大,因此大力赎回永续债,有助于未来利润释放。

强者恒强,地产业务彰显龙头风范。

2016年恒大完成销售3733亿元,同比大幅增长85%,从2014年1315亿销售额到2016年的3733亿元,恒大的年均复合增长率达68%;2017年前4月,销售金额累计同比增幅高达63%。在基数巨大,甚至行业面临严厉调控的情况下,恒大仍保持了加速的增长势头,强者风范尽显!按照这种势头,公司2017年4500亿元的销售目标大概率能够实现。

根据克尔瑞地产研究发布的2016年销售榜单,中国恒大无论销售额还是销售面积,均位居第一,行业龙头地位突出。

土储优渥,保障持续发展。

2016年末,公司土储2.29亿平方米,分布在中国209个城市,累计平均成本为1570元/平。2016全年新购项目土地储备1.0238亿平方米,新获取项目213个,并就现有22个项目进一步收购周边土地,新购项目中,一线城市项目11个,二线城市项目116个,一、二线城市新增项目数量占比为59.6%,新购的项目主要旨在进一步优化一、二、三线项目布局,提升总体盈利能力,新项目主要位于广州、北京、上海、重庆、成都、佛山、珠海、惠州、青岛、福州、苏州、绍兴等109个城市,由于65.7%新项目通过转股或合作方式取得,新增土地储备成本下降至1996元/平方米。