陆家嘴:在营物业建面同比高增长,租赁收入上新台阶

投资收益下降致净利率下滑,净负债率提升主要由于收购陆金发所致。一季度综合毛利率60%(同比降7个百分点,但较16年全年综合毛利率提升13个百分点),净利率18%(同比降13个百分点,主要由于采取权益法核算投资公司上海中心亏损产生当期损失致投资收益同比降低84.6%)。截至一季度末,公司在手货币资金56.3亿元,同比增179.4%,预收账款43.4亿元(锁定17年30%业绩),较年初下滑8.4亿元主要由于项目交工,预收款结算转为营业收入。三费费率14.8%,同比降低1个百分点。净负债率104%(+14个百分点,主要由于举债收购集团金融业务所致),资产负债率74%(+5个百分点)。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,处于行业低位。

持有在营物业建面增加致租赁收入大幅增长。截至一季度末,公司持有的在营物业总建面163.6万方(+43.8%),其中运营一年以上的甲级写字楼115.2万方(+71.2%),运营一年以上的高品质研发楼21.0万方(同比持平),商铺物业10.4万方(+29.6%),住宅物业9.2万方(-0.2%)。酒店物业7.8万方(-4.8%)。一季度公司实现房地产租赁收入8.3亿元,同比增36.5%。

一季度销售面积、金额的大幅下滑主要由于可售面积较低。截至一季度末,公司在售住宅项目位于天津,总建面10.5万方,以在售面积计算的去化率99.86%。一季度公司住宅物业销售签约面积1389方,合同金额6459万元,销售均价4.65万元/平方(+20.8%);去年同期签约面积2.66万方,合同金额10.24亿元,销售均价3.85万元/平方;销售面积、销售金额大幅下滑主要由于在售项目可售面积较低。一季度公司实现住宅销售现金流入2.51亿元,同比降8.1%。

公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业30%左右,随着区域内物业逐渐竣工培育成熟,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为140、158、172亿元,同比增速分别为9%、13%、9%,三年复合增速为10.3%;17-19年最新摊薄EPS为0.97、1.2、1.33元,三年复合增长19.2%,对应当前股价PE24、20、18倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升、以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。