万科A:加速推盘销售倍增

营收稳步增长,三费即期结算.合作项目结算致归母净利下降。17年一季度实现营收185.9亿元(+27.2%);归母净利润6.95亿元(-16.5%)。归母净利润同比下降主要系毛利率下降、三费占比升高致净利率下降,合作项目结算致少数股东损益占比增加:毛利率29.8%(-2.0个pc)、三费占比15.4%(+0.9个pc)、净利率6.0%(-2.6个pc)、少数股东损益4.14亿元(净利润占比37.3%,前值33.4%)。其中房地产营收160.3亿元(+20.6%),占比86.2%;结算面积143万方,均价1.12万元/方,与16年基本持平。

一季度加速推盘.销售超预期倍增。17Q1销售额1502.7亿元(+99.7%),超预期倍增,销售面积988.2万方(+81.1%),均价1.52万元/方,较16年全年均价132万元/方显著增长,以销售额计市占率达7.75%,较16年3.1%实现倍增(深圳、北京、天津三市Q1销售额均突破百亿元),预计全年销售额4000亿元无忧。17Q1新开工面积917.7万方(+29.4%),占计划值2923.6万方的314%。

坚持审慎拿地,储备.待结转资源充足。17Q1新增开发项目44个,其中26个合作项目,合计权益占比68%,权益建面554.0万方。17QI拿地价款280.8亿元,仅占销售额的18.7%(36.2%);楼面地价5069元/方,仅为同期销售均价15206元/方的33.3%(45.5%),均较16年有明显下降。17年3月末储备面积.5123.0万方,权益面积以68%计约3483.6万方,货值以17Q1均价1.52万元/方计约5300亿元。截至17年3月末已售未结金额3349.4亿元、面积2719.3万方,较16年末分别+20.4%、+19.3%,预收款3279.4亿元(16年末2746.5亿元),保证17年结算量。

经营持续稳健,评级展望恢复至“稳定”。在手现金909.7亿元(16年末870.3亿元),远高于短债483.4亿元(16年末433.5亿元),有息负债1420.2亿元(16一年末1288.6亿元)。资产负债率81.7%(+2.8个pc),扣除预收账款后的资产一负债率44.8%(+3.9个pc),净负债率31.5%(+6.1个pc),保持行业低位、经营持续稳健。另穆迪维持“Baal”评级并上调评级展望至“稳定”。

深铁入驻,“轨交+物业”加速资源储备。深铁集团17年1月25日完成受让华润所持15.31%股份成为新“基石股东”,3月17日受恒大委托行使其所持14.07%股份表决权等权利,合计可行使29.38%的表决权、提案权等,为拥有表决权比例最高的股东。另相较16年年报,17年一季报中证金公司继续减持已退出前十大股东。深铁曾表态不排除进一步增持,考虑万科管理层、安邦等所控股份(8.4%、6.2%),预计股权事件破局在望、深铁成第一大股东可期。深铁作为“基石股东”入驻将有利于公司经营及团队稳定,加之深铁充沛的土地资源与开发业务天然协同,预计未来公司资源获取能力将随深铁外拓进一步释放。

17年一季度销售倍增,持续低成本稳健拿地,项目多集中一、二线城市,均价显著增长确保结算利润。多元化转型业务拓展顺利.股权事件破局在望,公司业绩增长有望重回快车道。RNAV22.38元/股,预计17-19年EPS2.36.2.79.3.18元,对应PE8/7/6倍,股权事件尚未完满解决,不予评级。