远洋集团:路演纪要

我们在香港为远洋集团(3377.HK/港币3.83, 买入)举行了2016年业绩公布后的非交易路演。部分要点如下:

计入未入账销售额,支撑收入增长

远洋集团2016年总收入同比增长12.1%至346亿人民币,其中房地产开发收入同比增长13.7%至308亿人民币。管理层提到,截至2016年底,已锁定的合同销售额达到547亿人民币,其中约60%将在2017年确认。再加上入账一些2017年获得的合同销售额,以及投资物业和其他业务分部的盈利,管理层预计公司2017年总收入将增长到400-450亿人民币。

毛利率持续上升

管理层表示,已锁定合同销售额的毛利率大概在23%,高于2016年报告的22.1%。17年头三个月的合同销售额毛利率超过25%,将支撑未来利润率上升。

2016年净利率下降的主要原因是,已确认项目的毛利率差距较大。一方面,确认高毛利项目的积极效应被低毛利项目抵消,拉低了公司的整体毛利率。另一方面,高毛利项目需缴纳更多的土地增值税,税收大幅增加拉低了公司的核心净利润。管理层表示,2016年土地增值税的大头来自远洋La vie 项目(毛利率约60%),缴纳了大约11.3亿人民币土地增值税。另外,2017年情况有所好转,公司核心净利率预计将保持平稳。

投资物业表现稳定

2016年总租赁收入达到25亿人民币,可归属租赁收入17亿人民币,同比增长12%。目前,远洋集团一共拥有五座A 级写字楼,五个自有品牌零售项目,以及两座商业综合楼,2016年入驻率均在90%以上。写字楼的平均租金收益率为6.4%,综合楼项目为6.9%,零售项目为5.9%。

未来,公司计划在2017-2020年期间每年推出一处投资物业,在2021年推出两个,作为公司的增长储备项目。管理层指引中表示,2017年可归属租赁收入约20亿人民币,在六个储备投资物业全部推出后(即2021年)达到约40亿人民币。下表显示了具体的上市时间。