周度数据追踪:房地产调控从控制需求侧转向供给侧

基本结论:

1、房地产调控在控制需求端的同时,转向供给端,方向正确,预计将起到较好的效果。4月6日,住建部公布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,首次明确按房地产去库存周期定土地调控目标,对消化周期在36个月以上的停止供地;18-36个月的要减少供地,6-12个月的要增加供地,而6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。通过扩大土地供应作为房地产调控的重要手段,表明我国的房地产调控在控制需求端的同时,转向供给端。

那么怎么此次从控制需求端转向供给端调控呢?从现实情况来看,以历年累计新开工面积* 0.9-历年累计销售面积计算广义库存的话,我国广义房地产去库存周期大概在38个月,较2015年、2016年下降,而住宅类房地产广义去库存周期大概为19个月,远远小于市场之前8-10年的预期的,而全国狭义房地产去库存(商品房待售面积/商品房销售面积)周期更是只有5.3个月。与此对应的是我国100大中城市土地供应面积自2014年开始持续负增长,特别是一线城市跌幅持续扩大,这就解释了从去年“930”到今年的“317”政策,房地产价格调控效果仍旧不理想。

其实从经验上看,我们不难发现房地产调控,不能只注重需求端调控。以重庆为例,地产调控成功的“五要素”模型包括“双轨制”的供房体系、按需配置土地消费量、在限购约束需求的同时加大商品房和保障房的供应量、贷款政策以及税收,除了需求端政策外,重庆就特别注重土地供应方式的影响,重庆市政府掌握大部分土地储备,更好的按需配置土地消费量。而从德国来看,德国土地规划从人口特性出发,根据各地区人口密度进行相应的土地供应,从而为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。