碧桂园:同心共享显奇效

支撑评级的主要因素

公司净负债率大幅降低,我们认为这是一个预期之外的巨大利好,也是公司所取得的显著成就,考虑到公司进行大幅的土地扩张(新购土地8,000万平方米,而已售面积仅为3,700万平方米)。在不增加净负债的情况下公司大举增加项目开发,说明公司2016年的销售业绩为股东带来大幅内在价值提升,远高于其2016年报表显示的17.7%的净资产收益率。因此,由于公司净负债大大低于预期,我们预计净资产价值增长13.8%至15港币/股。

根据管理层的指引,2017年录入的总建筑面积至少为2,400万平方米,平均售价由2015年的6,200元/平方米上升至8,000元/平方米,将转化为至少1,920亿元人民币的销售物业收入,销售增长率为30%。预计2017年毛利率将上涨0.7个百分点至21.8%,且无需向永续债分配收益,核心净利润至少将同比增长37.5%至165亿元人民币,净资产收益率将达到21.6%,几乎比所有有大中型房地产公司都高。

2017年销售额目标为4,000亿元人民币,同比涨幅达到30%。总可售资源达到6,160亿元人民币(其中1,270亿元为已有资源,4,890亿元为新增资源)。如果市场条件能够好转,公司优异的执行能力和快速周转资产的丰富经验能够促使公司开发更多的可售资源。因此,我们认为公司2017年的实际销售额将超越目标。

评级面临的主要风险

一二线城市销售放缓将传递消极情绪。

估值

由于公司净负债低于预期,我们将预测净资产价值增加13.8%至15港币/股;由于风险下降,将股价相对净资产折让比例由45%下调至40%。我们将目标价上调24%至9港币。目前股价相对净资产价值折让56%,对应1.6倍2017年预测市净率(见图表1)。考虑到公司出色的净资产回报率、低负债率以及行业领先的增长率和规模,目前估值仍然较低。重申对公司的买入评级。