地产行业动态跟踪报告:政策出台符合预期,因城施策仍是主导方针

政策出台符合预期,因城施策仍是主导方针。春节以来部分热点城市房价出现过快上涨的势头,市场对个别城市调控加码已形成一定预期,近期政策密集出台仅是预期逐步落地,亦彰显出中央遏制热点城市房价过快上涨的决心,坚定执行房子是用来住的、不是用来炒的功能定位,后续不排除其它房价过快上涨城市政策加码或加入调控大军行列。考虑到两会政府工作报告依旧强调因城施策去库存,在抑制资产泡沫的同时,三四线高库存城市仍将以政策扶持为主。

提升购房门槛、压制需求仍是主流手段。从各城市调控细则来看,北京、广州政策加码力度最大,对2套房均实行认房又认贷。北京更是将有贷款记录的购房者首付比例提升80%,为四个一线城市中最高。同时北京将按揭贷款最长年限由30年缩短至25年。以一套500万房子、按首付3成、基准利率测算,每月月供将增长10%(1682元)。整体来看,无论是提高首付比例还是月供支出,各城市调控政策仍是传统的压制需求为主。中长期来看,限购限贷等行政手段仅是延缓需求释放,但若土地供给端并无明显增加,一旦未来政策松动,热点城市房价仍将面临较大上涨压力。

预计短期热点城市量缩价稳,三四线仍将是2017年销售支撑。由于一线城市房价已处于较高水平,“以小换大”的连环成交占比越来越高,认房认贷后首付比例大幅攀升将直接影响部分改善型需求释放。从深圳、上海认房认贷后市场表现来看,单月成交同比降幅均在50%甚至以上,价格稳中略有回落。预计后本轮新政后,北京、广州楼市短期亦将延续量缩价稳走势。全国来看,政策扶持(棚改货币安置比例提升、购房补贴等)、比价效应、品牌消费升级等催化下,再次强调三四线城市销售向好将贯彻全年,为全国销售提供支撑。

投资建议:市场对热点城市政策加码已有预期,且从2016年325新政及国庆调控后地产板块走势来看,对板块冲击均相对有限。站在目前时点,我们认为地产板块年内涨幅弱于大盘、无论估值还是机构持仓均处于历史低位。同时1-2月主流房企销售额仍维持较高增速,我们统计的10家主流房企2017年销售目标增速均值达28%。由市占率提升带来的蓝筹房企成长逻辑将逐步被市场认可,依旧强调业绩高增长确定、低估值涨幅少的蓝筹地产配置价值。个股方面,建议关注三条主线:1)低估值价值成长:新城、华夏、保利、招商、荣盛、华发、城建、首开等;2)有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等;3)国企改革主题:空港、鲁商等。