房地产行业:拿地备货抢份额,多重因素或致2017二线地产投资超预期

北上深土地减量供应二线土地成交火热北上深减量供地,控制总量,盘活存量,北京2017年商品住宅供地仅260公顷,同比下降7成;2016年二线城市商品住宅土地出让金同比增长82.62%,近期二线土地出让延续2016年火热态势,楼面均价持续上升;2017年2月全国出让金排名前二十城市成交总额为1506.5亿元,同比增69%,二线重点城市继续占据榜单前列,南京、武汉、苏州、郑州、合肥五城市收金过百亿,同比涨幅显著。

行业集中度快速上升,龙头房企积极布局二线

房企并购整合继续加速,2016年TOP100房企总销占比约44%;2017年1月TOP30在TOP100中总销占比接近75%,TOP3(碧桂园、万科、恒大)总销金额高达1339.2亿元,同比增长了123%。预计到2020年,TOP100房企市场份额将超过70%,三千亿以上企业将超过6家(其中2家超过5000亿)。房地产市场将形成“百亿求生存,千亿话语权,五千亿以上分伯仲”的行业态势。20家龙头房企2016年在二线城市拿地金额占比超过63%,远高于2015年的40.7%。

二线城市2016房地产市场火爆销售或致备货不足

一线城市进入存量时代,三四线高库存基调未改,2016年二线36城成交火热,量价齐升,城市轮动效应明显,苏州、合肥、郑州、杭州、长沙、武汉、成都等均为高热城市,2016年的二线地产的火爆销售导致目前房企在二线城市备货不足,出清周期下降明显。

积极拿地+积极备货+抢份额动力,多重因素或致2017上半年二线房地产投资超预期

2016年二线房地产新开工面积同比增长高达13.18%,仅次于2013年的13.55%,此举将导致2017年二线房地产市场在建面积增加;同时2016年龙头房企在二线城市拿地放量,此举将增加二线城市的新开工面积;龙头房企在行业集中度提升的大前提下,存在抢份额动力,有加快投资进度达到销售条件的可能;多重因素共同作用或导致2017上半年二线房地产投资超预期。

投资建议

短期关注二线城市土储丰富的龙头企业,如华发股份、滨江集团,天房发展、中天城投;以及受益于房地产销售基本面变化弹性较大的个股,如世联行、阳光城、新城控股。

风险分析

房地产销售转暖引发更严厉的调控措施,如继续上调房贷利率或加息房地产调控持续时间过长导致房企资金链断裂