龙湖地产:高回报率/低负债比,两大引擎,具备抗跌性

龙湖地产净资产收益率持续保持在13%以上的稳健水平,且净负债比处于60%左右的低位,在同行业的非国有企业中表现亮眼,主要得益于公司在价格溢价和低财务成本的基础上,获得较高的利润率。我们预计2016-17年毛利率和净利润率分别保持在27%和14%以上。此外,鉴于去年土地储备状况平稳且成本合理,我们认为2016年公司净负债比会降至60%以下。龙湖地产具有高回报率和低负债比,再加上租赁收入稳定增长,因此在市场调整期间,预计公司将具备抗跌性。

支撑评级的主要因素

我们预计2016年龙湖的营业收入增长约14%,核心净利润增长约10%至76亿人民币,相当于净资产收益率在13%左右。净资产收益率稳定保持在较高水平,有助于公司长期股价表现稳健。

2017年可能面临不利市场环境,但由于可售资源增加,预计公司合同销售金额同比增长10%左右。龙湖2016年拿地1,100万平方米(权益面积770万平方米),售出面积在600万平方米。公司更倾向于在土地价格尚未过热的中西部地区二线城市中储备土地。考虑到将支付大约500亿人民币的土地出让金,而合同销售金额同比强势增长61%至880亿人民币,超出750亿人民币的销售目标,我们计算得出净负债比有望降至60%以下。

预计2016年龙湖的租金收入增长约40%至20亿人民币左右,部分原因在于上海、北京和重庆新开业三家购物中心。管理层表示,2016年公司租金收入录得两位数的有机增长。2017年,杭州和苏州将各自有一家新购物中心开业,上海则可能开业第二家,因此我们预计租赁收入将超过25亿人民币。

评级面临的主要风险

2017年房地产市场调整幅度大于预期。

估值

由于2017年整体环境面临更多挑战,我们将每股净资产下调2%至20.87港币/股,目标价设定在13.57港币。当前股价对应0.9倍2017年预期市净率和7.2倍2017年预期市盈率,相对于每股净资产折让42.5%。鉴于龙湖地产拥有较高的回报率、强健的资产负债表和良好的过往表现记录,我们认为该估值并不算高。维持买入评级。