房地产行业2016年统计数据点评:投资不悲、销售勿喜

事件:1月统计局发布2016年地产行业数据,其中:1)投资及资金:全年地产累计投资额10.26万亿,同比增长7.5%(前值2.8%),其中,住宅投资6.87万亿(占比为67.0%)增长6.4%(前值0.4%)。地产开发累计到位资金14.42万亿,同比增长15.2%(前值2.6%),其中个人按揭贷款2.44万亿,同比增长46.5%(前值21.9%)。2)销售及库存:全年地产累计销售面积15.73亿方,同比增长22.5%(前值6.5%),累计销售额11.76万亿元,增速为34.8%(前值14.4%)。待售面积6.95亿方,同比减少3.2%(前值增长15.6%);3)拿地及新开工:全年累计新开工16.69亿平米,同比增幅增至8.1%(前值-14.0%)。累计土地购置面积2.20亿平方米,同比下降3.4%(前值-31.7%)。

投资增长符合预期,预计2017全年投资额增1.7%。2016年地产累计投资额10.26万亿,同比增长7.5%,比2015年大幅回升(前值2.8%),与我们此前预期差距不大。

2016年房地产行业对GDP增长贡献率达7.8%,地产投资占固定资产投资的比重为17.2%,可以说再次承担起经济引擎的角色。我们预计2017年增速仍将受益于今年较低的基数效应,预测2017全年投资额较上年增长1.7%。

四大利空下,预计17年销售额较上年降1成。2016年全国商品房销售面积15.73亿方,销售额11.76万亿,同比分别增长22.5%和34.8%;2017年的房地产销售面临四大利空,包括融资限制(包括公司和居民)、利率抬升(被动&主动)、汇率贬值和政策打压地产交易。我们认为2017年整体信贷环境将明显弱于2016年,我们预计按揭的同比增速将回落至22.5%左右,对应(2017年全年)销售面积为13.8亿方,则将下降10.8%;对应销售金额10.4万亿,下降9.9%,但销售均价仍将会增长1.05%。

2016住宅新开工11.59亿方,与住宅销售面积的缺口拉大到了2.16亿方。2016年全国住宅新开工11.59亿平方米,增长8.7%(前值-14.6%);但住宅新开工与销售面积的缺口拉大到了2.16亿方(2015年为5754万方)。主要因为本轮涨价区域集中,大部分三四线城市并无机会,房企拿地动力低。而少数热点城市土地紧缩、土地市场竞争也激烈。核心城市“内环”区域未来将逐步进入存量市场,新增供应将更多取决于城市更新的进度,无论是政府还是房企土地获取的成本都将会越来越高,调控难改价格长期震荡上涨的趋势。

房企资金充裕,回款充足。2016年房地产累计到位资金14.42万亿,房企回款占比达到51%。个人按揭贷款2.44万亿(+46.5%),占资金来源的比例升至16.9%,占全年住宅销额售20.7%。在限贷、利率上行的背景下,预计2017年按揭的增速回落至22.5%。

投资建议:2017年我们认为四大利空下短期销售下滑、投资增速下行已经是市场的一致预期。政策焦点从去库存转向防泡沫,政策进一步收紧或放松的可能性并不大,更大可能会转向制度建设。短期内利率继续抬升的概率更大,由资产慌变为资金慌也不是没有可能。在此背景下,地产17年的投资机会主要关注改革预期高、融资能力强、资产质地优和ROE结构好的公司。选股方面,我们短期建议关注上海国企改革公司。我们认为上海国资在过去1-2年在资产层面的混改,比如引入新的股东、注入新的资产是的国改的第一阶段;而例如城投控股引入弘毅之后是完成了国改第一阶段的典型标的;现在推出的员工持股试点则是第二阶段的尝试,第二阶段的国改是经营层面的改革,有可能在激励和管理上继续推进。因此,我们可以关注尚处于第一阶段的上实发展和符合第二阶段特征的城投控股。另外建议关注有过改革动作(例如重组但失败了:如云南城投、中房地产、京能置业)、有强烈的改革预期(高新发展、上实发展),另外关注有足够的资产安全垫的公司。

风险提示:货币政策环境急剧转向下行,市场对政策调控反应过大。