房地产行业2017年1月行业月报及2月投资策略:风谲云诡,静候良机

1月房地产板块下跌1.2%,在申万28个一级子行业中排第13位,同期上证综指和沪深300指数分别上涨1.8%、2.4%,跑输大盘。重点推荐个股嘉宝、新城、金科、华发月涨幅分别达10.3%、9.5%、4.4%、4.7%。

春节返乡购房热情高涨,三四线成交井喷。一手房成交:48城一手房成交面积1885万平,受年末成交量较大以及农历春节影响,环比-33%(一线-38%、二线-37%、三四线-23%),同比-25%(一线-48%、二线_29%、三四线-2%),而采取农历春节前相同时间段对比,受春节返乡购房及销售外溢影响,三四线城市春节前成交较去年同时段显著提升,春节期间同比-5%(一线-36%、二线-6%、三四线+17%)。

一手房库存:受农历春节影响,一二线城市去化时间环同比均增加,仅销售火爆的三线城市去化时间同比下降2.6个月至12.2个月。17个城市去化时间9.4个月,环比增加1.3个月、同比增加1.5个月。其中一线4城去化时间7.8个月(环比增0.9个月,同比增I.I个月)、二线8城去化时间9.9个月(环比增1.5个月、同比增2.3个月)、三四线5城去化时间12.2个月(环比增2.2个月、同比降2.6个月)。

二手房成交:一二线观望情绪浓,三四线成交同比大幅增加。15个城市二手房成交面积453万平,环比-34%(一线-38%、二线-32%、三四线-32%),春节期间同比-32%(一线-124%、二线-17%、三四线+63%)。

1月100个样本城市整体供应规划建面6702万方,同比+12%(一、二线城市供地建面显著提升,增加供给以缓解土地市场火爆行情,同比+96%/34%、三线城市则仍以去库存为主收紧土地供应同比降12%),成交规划建面8365万方同比+9%(一线受拍地时间影响供给增加暂未反应至成交,-11%、二线+5%、三线+15%),楼市回归居住属性,重庆大力抑制炒房。12月以来中央多次表态,建立房地产市场长效机制,本月央行主管金融时报表示未来房地产调控长效机制的构建,大体也应围绕支持“住”和遏制“炒”这两个主题发力。地方方面,重庆将房产税的征收对象调整为在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房,房产税随房将增加炒房难度,抑制炒房;济南对已拥有2套住房的户籍居民家庭,暂停向其出售住房;非户籍家庭限购一套住房,需提供2年个税或社保证明。土地政策方面,《土地管理法》修改已被列入2017年度立法计划预备项目;发改委支持各地区在新型城镇化、土地资源配置、房地产税等方面探索创新;北京调整用地结构,合理提高住宅用地比例;国税局表示可抵扣土地价款时地下车库不纳建筑面积。

中国城市群加速发展带来行业区域性结构性机会,因此受益和增长的公司、行业优胜略汰转型谋变低估值的公司、机构资产配置的现金红利公司值得重点配置。2017年年度策略筛选三类公司的投资机会:1、追求现金红利(公司仍处于稳定发展阶段)金融街、首开、保利;2、追求资本回报(公司仍处于高增长阶段)招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标(存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会】。国企改革标的:天健、上实发展、陆家嘴、京投、中航、中粮;产业整合及强市值管理动力:金科(多次提示融创入主,尤其值得重视).华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖)、阳光股份(未覆盖)等。

风险提示:短期回调风险,央行上调逆回购利率变相加息对市场流动性的影响,增发解禁压力,政策收紧销售下行,经济恶化等带来行业景气度下降等。