中投证券房地产行业周报

【一手房成交】本周为春节假期,返乡购房热情高涨,同比去年春节相同时段三四线成交井喷。本周有成交数据的39城成交面积57.0万平,环比上周-82%(一线环比-92%,北上广环比分别-75%、-94%、-95%;二线-91%;三四线-69%);同比去年春节第7周+104%(其中一线+37%;二线+48%;三四线+140%)。2月1-3日39城累计成交面积46.7万方,环比-70%(一线1.9万方,-91%;二线13.2万方,-85%;三四线31.5万方,+27%)。受春节返乡购房及销售外溢影响,三四线城市春节成交较去年同时段显著提升。

【一手房库存】可售面积持平、三四线去化加速同比去年同期大降,二线城市去化时间持续高于一线城市。13个城市可售面积环比上周0%(一线0%,二线0%,三四线-1%),同比去年同期-27%(一线-28%,二线-25%,三四线-38%);去化时间9.5个月(一线8.0个月,二线9.5个月,南京5.9个月,南昌5.7个月,三四线15.6个月),环比上周+0.8月(一线+0.7个月,二线+0.9个月,三四线+0.9个月),同比去年同期+1.5个月(一线+0.8个月,二线+2.7个月,三四线-8.4个月)。春节假期新推盘、销售体量较小致可售面积持平、去化时间持续增长,一二线城市去化时间环同比均增加,仅销售火爆的三线城市去化时间同比下降。

【二手房成交】本周二手房成交环比大降,同比去年春节相同时段全线成交剧增。14城二手房成交8.6万方,环比上周-87%(一线-91%,北深-%;二线-87%;三四线-84%),同比去年春节第7周+162%(一线+116%;二线+161%;三四线+255%)。2月1-3日14城累计成交面积8.5万方,环比-62%(一线1.3万方,-64%;二线6.1万方,-63%;三四线1.1万方,-53%)。中国城市二手房指数显示1月第三周二手房挂牌价环比-0.41%,较上周-0.63个pc,近两月首次下跌:一线城市环比-0.52%,较上周-0.84个pc;二线城市环比-0.45%,涨幅较上周-0.61个pc。40个大中城市中涨幅居前的城市:哈尔滨+0.81%、太原+0.78%、北京+0.73%、三亚+0.72%。本周二手房成交受春节假期影响环比下跌,但同比去年春节相同时段全线均有增加,三四线同比增幅显著,价格方面二手房挂牌价整体环比首现下跌。

【本周政策】国务院发文耕地资源匮乏的直辖市和部分省份可申请国家统筹,以缴纳跨省补充耕地资金的形式,在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务;央行上调公开市场操作利率,7天期、14天期、28天期逆回购中标利率均上调10bp至2.35%、2.5%、2.65%,隔夜、7天、1个月SLF利率上调至3.1%、3.35%、3.7%;2月1日起地产广告中不得含有办理户口、就业、升学或升值、投资回报等的承诺;地方政策:北京将打造国企土地腾退整合平台,加强对企业腾退土地的统筹利用管理;上海正研究“类住宅”清理整顿规范指导意见和政策措施;西安对借款人违规通过房地产中介机构、互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的,不予发放个人住房公积金贷款,户籍准入政策调整,实施“三放四降一兼顾”;长沙30余家开发商和中介机构签署了楼市稳定“承诺书”;

【最新观点】春节假期同比16年第7周春节时段成交整体仍有增加,三四线尤其热点城市周边的城市楼市受返乡购房热情高涨及销售外溢因素刺激仍有较多成交,同比增幅最为明显,预期未来一周趋势仍将延续。耕地后备资源的国家统筹有望实现开发用地跨地区调剂,解决土地供应紧缺省市开发用地问题,缓解住房供需矛盾,有效抑制房价。央行最新微增逆回购利率和SLF利率或增加房贷利率上升压力,符合防风险的一贯基调,当前利率调整幅度较小,更多为预期调控。

【投资逻辑】1.23至今金科领涨行业,中航、嘉宝、华发、上实、京投、金地、天健等均录得正收益。16年下半年以来行业逐步进入政策抑制、需求萎缩、融资受限阶段,多重因素致行业整体受压,当前板块正处于赶底阶段,新年伊始,一季度重点关注来自于超跌以及2016年销售量升价起带来业绩释放的板块性估值修复机会,大概率发生在2、3月份,但也面临增发解禁压力持续释放压力,优质公司尤其值得关注;全年个股机会更多来自于行业优胜劣汰、区域发展带来公司内外延增长、国企改革、转型升级等机会。建议关注2017年年度策略报告中筛选出的三类投资机会:1、追求现金红利(公司仍处于稳定发展阶段)金融街、首开、保利;2、追求资本回报(公司仍处于高增长阶段)招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标(存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会)国企改革标的:上实发展、陆家嘴、天健、京投、中航、中粮;产业整合及强市值管理动力:华夏、福星、泛海、金科、嘉宝。重组壳资源建议关注:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖)、阳光股份(未覆盖)等。

【风险提示】经济金融行业政策紧缩带来行业下行销售低于预期等。