房地产行业:数据如期回升、今年表现或呈“倒N型”

调控因城施策不改房地产投资回升趋势:总体上我们可以看到12月单月投资完成额9194亿,同比增长11.1%,相比11月单月的同比增速提升了5.4个百分点,从而带动全年投资再次回升。我们此前判断,10月前后出台的“因城施策”的调控政策对全国的拿地、新开工和投资的影响并不是简单的抑制作用,这与对购房需求或销售的影响是不同的。拿地、新开工和开发投资取决于开发商资金流状况、区域市场库存去化和行业竞争格局,而销售与需求的资格限制、信用扩张能力和预期变化更为相关。12月全国房地产投资的表现符合我们此前的判断。

新开工、拿地和施工均表现积极:从12月份数据来看,住宅施工面积同比增长了1.9%,相比11月提升了0.3个百分点;而新开工当月实现1.1亿平方米,同比增长16.3%,环比增长了13.9%,在2016年是次高点(绝对值仅次于5月份)。拿地方面,尽管2015年12月基数相对较高,但2016年12月拿地面积和金额同比均实现了增长,当月土地购置面积2979万方,同比增长2.1%,环比大增37.1%,当月土地成交价款1352亿,同比增长11.4%,环比大增33.5%,我们认为这与成交价格的走低和溢价率的下行有密切关系,12月当月土地成交均价4536元每平米(11月为4662元每平米),同比增速仅为9.1%(11月为55.3%)。

销售绝对值依旧在高位,累计增速如期下滑:2016年12月全国住宅销售面积为1.8亿平米,同比增长9.7%,环比增长35.7%,是2011年以来单月最高值。当月住宅销售额1.2万亿,同比增长16.9%,环比增长31.3%,创历史单月销售额最高。2016年住宅销售额为9.9万亿,同比增长36.1%。从价格方面来看,12月住宅销售均价6643元每平米,同比增长6.6%,绝对值和增速从2016年9月以来逐步降低,调控政策对价格弹性的压制在数据上看已被充分检验。尽管12月销售绝对值创新高,但由于累计增速过高,2016全年的销售增速相比1-11月有进一步的回落。

明年基本面或呈现倒N型走势:展望2017年,行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变,受益于都市化进程的延续、龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显著去化,我们对拿地和新开工的表现并不悲观,但我们也必须看到2016年高基数效应不可忽视,我们判断今年基本面或呈现“倒N型”走势,全年房地产投资增速预计在3-5%之间。

投资建议

当前市场估值体系在进一步重构中,考虑到地产板块低估值、公募低仓位和行业低预期,我们看好房地产板块的相对收益价值,推荐国企改革、低估值蓝筹和自下而上的经营性地产标的,包括南山控股、华侨城A、招商蛇口、中航地产、华发股份、新城控股、泰禾集团、荣盛发展等个股。