房地产行业2017年度策略报告:乍暖还寒,寻找价值博弈

政策进退维谷,信贷供给逐步收缩。2017年调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点,但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉,预计政策持续大幅加码的空间也颇为有限;同时货币流动性以及利率的边际宽松预期不再,通胀阶段性升温的概率较高,信贷层面的政策预期收紧将使得居民住房信贷扩张空间较2016年明显收缩,房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。

销量下行趋势确立,短期房价上涨动能削弱,投资增速稳步下台阶。调控窗口期及流动性制约下房地产销售见顶回落,我们预计2017年全年商品房销售面积同比增速为-8.3%,销售额同比增速为-6.5%,房地产投资增速在中性假设下为1.7%;房价走势方面,尽管2016年四季度房价环比涨幅有所收敛,但短期内房价并不具备向下大幅调整的条件,我们认为信贷刺激带来的房价上涨仍需一段时间来消化。

中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情。中国房价与政策的矛盾使两者始终处于相互博弈的过程之中,调控政策在短周期中起到关键的价值调节作用,但中长期格局仍取决于人口流动及土地供需,当前人口向大城市的集聚趋势下,核心城市房产仍被视为基本的消费品,同时该类城市土地供需矛盾愈加激化,土地成交量缩价涨也将实质上影响房价预期,从多角度观察,核心城市房价后续仍具备极强的上涨驱动力。

行业投资建议:伺机而动,甄选题材。政策转向使得地产板块整体估值中枢在2016年四季度已出现整体下移,我们假设政策严控态势将持续到“十九大”的前提下,地产股在此期间也很难产生逆周期的政策博弈机会,但当前股价的过度打压其实已包含了未来房价下跌的预期,我们认为2017年量价基本面均不会出现大幅度的调整,在基本面走向尚模棱两可的阶段,资本市场似乎过度透支了地产板块的悲观预期。未来在股价与基本面的背离来到阶段性高点时,地产板块底部蓄势特征将尤为明显,我们认为2017年一季度末有可能成为全年地产板块配置的较好时点,看好行业若干主线走出估值修复行情,维持行业“推荐”评级。

2017年重点推荐个股

国企/央企改革:保利地产、华侨城A、华远地产

资源价值股:招商蛇口、新城控股、北京城建、首开股份、泰禾集团、中国武夷

转型题材:苏宁环球、华业资本、皇庭国际

壳资源:铁岭新城、空港股份、大龙地产、天房发展、ST亚太

风险提示:房地产销售大幅下滑;货币政策大幅收紧;房企融资管控愈加严格;潜在壳资源未来发展的不确定性;转型公司未来进程的不确定性;相关公司项目进度低于预期;国企改革进程低于预期等。