中投证券房地产行业周报

【一手房成交】 三四线持续回暖,受上周新年假期影响,本周新房成交环比全线回升,同比一二线城市受收紧政策影响下降。本周43城成交面积553.9万平,环比上周+7%(一线环比+5%,北上深广环比分别-2%、+3%、-30%、+30%;二线+4%;三四线+13%);同比去年同期-5%(其中一线-25%,北上深广同比分别-6%、-35%、-71%、+18%;二线-12%;三四线+28%)。1月1-13日43城累计成交面积986.6万方,环比-8%(一线144.3万方,-14%;二线534.3万方,-13%;三四线308.1万方,+4%)。本周新房环比有所回升但同比仍不及去年首月及12月同期成交,同比一二线城市减少和三四线城市增加的分化态势延续。

【一手房库存】可售面积微降、同比去年同期大降,去化时间环比转增,同比高于去年同期,二线城市去化时间持续高于一线城市。15个城市可售面积环比上周-1%(一线-1%,二线0%,三四线-2%),同比去年同期-28%(一线-27%,二线-27%,三四线-30%);去化时间8.1个月(一线7.3个月,二线8.1个月,南京4.7个月,南宁5.1个月,三四线11.0个月),环比上周+0.3月(一线+0.2个月,二线+0.5个月,三四线+0.2个月),同比去年同期+0.5个月(一线0个月,二线+1.6个月,三四线-5.3个月)。本周可售面积持续微降,但去化时间转增,整体上更首次高于去年同期,证明收紧政策以及新年节前时点等多重因素已导致近期新房成交量大幅萎缩,未来调控力度不减,去化时间节前仍将维持微增趋势。

【二手房成交】本周二手房成交环比全线回升,同比一二线城市受收紧政策影响下降。15城二手房成交139.2万方,环比上周+22%(一线-12%,北深-2%、+104%;二线+28%;三四线+20%),同比去年同期-28%(一线-56%,北深-44%、-70%;二线-13%;三四线+60%)。上周假期因素致本周二手房成交回升。1月1-13日15城累计成交面积247.2万方,环比-10%(一线68.7万方,-11%;二线155.3万方,-10%;三四线23.2万方,-8%)。中国城市二手房指数显示1月首周二手房挂牌价环比+0.60%,涨幅较上周+0.28个pc:一线城市环比+0.39%,较上周+0.19个pc;二线城市环比+0.71%,涨幅较上周+0.20个pc。40个大中城市中涨幅居前的城市:杭州+2.26%(连续三周领涨)、北海+1.98%(转跌回升),青岛+1.44%(增幅扩大)、重庆+1.39%(增幅扩大)、西宁+1.13%。本周二手房成交全线回升,但仍远低于去年同期,预计未来几周受房企放缓推盘、收紧政策以及春节临近影响,节前成交普遍维持低位。

【本周政策】国土部表态房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例、去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应;发改委表示正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括法律法规规定和财政金融政策;住建部表示要合理确定租赁补贴面积标准,住房保障家庭户均租赁补贴面积不超60平;上交所规定房企的公司债券募集资金不得用于购置土地;地方政策:1、购房政策:北京首套房贷利率自元旦起已从8.5折收紧至9折;重庆无户籍、无企业、无工作个人新购的首套及以上住房征收房产税,税率为0.5%,严禁已购预售商品住房转让;2、供应政策:安徽闲置商业用房、工业厂房、企业库房、物流设施可改造和建设成众创空间;3、土地政策:上海住建委采取6条措施,规定保险资金不得用于购买土地;4、租房、保障房政策:深圳出台新版城市更新暂行措施,“十三五”将配建人才、保障性住房和人才公寓建面662万方;南京将加大住房保障力度,新开工保障房400万方,竣工300万方;河南构筑住房租赁“三体系一机制”,商用房可改住宅出租,改造后土地使用年限和容积率不变;石家庄调控商服用地节奏和规模,鼓励跨界地产,培育专业化租赁企业,鼓励个人和中介开展租赁;【最新观点】本周在可售面积保持下降的情况下新房去化周期转增,超过去年同期去化周期,表明近期新房成交量大幅萎缩,从去化角度看调控效果明显。新晋热点城市重庆严查开发商、扩大房产税适用范围,在舆论聚焦一周内即多次发声、发文表明地方政策对舆情舆论的敏感以及对稳定房价的信心。从政策调控方式看政府仍以引导预期为首要目标,但从调控时点看政府维持房价平稳的决心和底线不会改变。

【投资逻辑】投资机会上,坚持年度策略观点,当前板块正处于赶底阶段,新年伊始,一季度重点关注来自于超跌以及2016年销售量升价起带来业绩释放的板块性估值修复机会,优质公司尤其值得关注逐步建仓;全年个股机会更多来自于行业优胜劣汰、区域发展带来公司内外延增长、国企改革、转型升级等机会。建议关注2017年年度策略报告中筛选出的三类投资机会:1、追求现金红利(公司仍处于稳定发展阶段)金融街、首开、保利;2、追求资本回报(公司仍处于高增长阶段)招商蛇口、华夏、北京城建、新城;3、追求价差目标(存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会)国企改革标的:上实发展、陆家嘴、天健、京投、中航、中粮;产业整合及强市值管理动力:华夏、福星、泛海、金科、嘉宝。重组壳资源建议关注:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖)、阳光股份(未覆盖)等。

【风险提示】经济金融行业政策紧缩带来行业下行销售低于预期等。