房地产行业:深度下行周期已计入股价,行业有两项积极发展趋势;强力买入中国海外

政策推动新一轮下行周期;若房价下跌15%-20%则政策可能放松

自去年10 月份调控措施出台以来,中国房地产市场在持续两年的强劲销售和价格上涨之后进入下行周期。2016 年最后两个月成交量萎缩,我们预计房价很快会随之下跌。受政策推动的下行周期并非首次出现,我们基于以往经验预计,当房价开始同比下降、或较当前水平下跌15%-20%(回到2016 年年初至年中水平)时,政策将开始放松。

两项积极趋势预示着行业长期前景改善

除政策、周期性波动以及依然严峻的宏观前景外,我们看到行业开始呈现两项积极趋势:

1) 大城市行业整合加速,我们预计长期增长将随着人口规模持续扩大,大城市房地产市场有更好的长期增长潜力,有助于在这些市场领先的开发商实现更稳定的增长;

2) 200 多个城市的土地供应大幅缩减,2014-16 年较2011-13 年平均减少37%。因此这些城市中土地供应偏紧或稳健的城市从2013 年的130 个(在全国GDP 中占比56%)增至153 个城市(在全国GDP 中占比71%),表明供需前景改善,从而有望在长期内为稳定的房价提供支撑。

处于周期底部的估值显示深度下行周期已计入

在与本文同时发表的另一篇报告中,我们回答了投资者普遍关心的有关估值的5个问题。我们看到,在研究范围内估值较低的海外上市开发商中,股价所隐含的领先开发商的业务回报非常低(中国海外为3%),而那些股价低于2016 年预期账面价值的开发商股价隐含平均21%的存货减值(隐含房价较2016 年末下跌37%),我们认为这样的估值体现出市场过于悲观的预期。

强力买入名单中以中国海外替代雅居乐;富力地产评级上调至买入

将估值基础由2016 年末延展至2017 年末并计入新土地收购、更新后的销售均价以及最新汇率假设后,我们更新了研究范围内开发商的盈利预测和目标价格。我们将中国海外(买入)加入强力买入名单,因其估值处于谷底但增长前景稳健。我们将富力地产评级从中性上调至买入,因其稳定的业务前景应可支撑较高派息。我们将雅居乐移出强力买入名单但维持买入评级,因其短期内积极推动因素有限但估值具有吸引力。