房地产调控对相关行业的影响分析之一:拐点何时出现?

房地产及其产业链对经济有重大影响

房地产产业链涉及的相关行业众多,上游涉及政府、银行,中游涉及建筑、建材、钢铁、有色,下游涉及装饰、家电、家具、汽车。房地产投资对经济的影响重大,房地产投资对固定资产投资的直接贡献达到25%左右,房地产相关行业的市值贡献了A股市值的22%。

房地产调控政策放松、流动性过剩共同带动本轮房地产及相关行业复苏

2014年6月以来,各地方政府陆续放松房地产调控政策,房地产需求复苏。2014年11月以来,央行实施6次降息、6次降准,市场流动性过剩。这两大因素,叠加房地产去库存政策,房地产销售增速出现大幅改善。房地产销售增速拐点在2015年2月出现,商品房销售面积增速一直维持20%以上的高增长,持续20个月。随着房地产销售增速大幅改善,房地产开发投资增速在2015年12月触底反转。房地产开发投资增速好转,叠加供给侧改革,房地产相关行业如钢铁、煤炭、铜铝、水泥、玻璃、汽车、家电等逐步复苏。

房地产调控政策再次收紧,引发商品房销售增速快速下滑

房价大幅上涨,房地产泡沫再现,各地政府在2016年纷纷出台房地产调控政策。2016年9月以来,各地方政府陆续出台房地产限购政策,限购城市从原来的5个上升到20个。2016年11月,上海进一步出台了首套房认贷政策。参考历史,2010年四、五月份房地产调控政策收紧后,商品房销售面积累计增速从2010年4月份的32.80%下降到5月份的22.50%,并在后来两月进一步下滑到15.40%、9.70%。随着本轮房地产调控政策出台,房地产销售增速从2016年11月开始明显下滑,商品房销售面积累计同比增速从10月份的26.80%下降到11月的24.30%,环比下降2.50个百分点;商品房销售面积增速,已经进入下降通道。

房地产开发投资增速拐点将在2017年4月前后出现

中央经济工作会议在12月14日召开,会议提出“要促进房地产市场平稳健康发展”,“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”;会议精神,预示着房地产政策已经转向审慎;预计2017年虽然房价不会出现大幅波动,但房地产销售、开发投资增速将会下行。研究显示,房地产开发投资增速拐点,滞后于商品房销售面积增速拐点6个月左右。商品房销售面积增速拐点已经出现在2016年11月,可以预计房地产开发投资的增速拐点将出现在2017年4月前后,在此之前增速保持在5.00%左右,在此之后增速可能出现下滑至3.00%左右。预计在2017年一季度,受益于房地产开发投资需求持续释放,房地产相关产业链的钢铁、水泥、玻璃、煤炭、铜、铝等行业业绩有望持续释放;尤其是钢铁、铜、铝三个行业,由于2016年一季度利润基数低,2017年一季度业绩或实现高速增长;随着房地产开发投资增速的下滑,相关行业的业绩增速也将出现下滑。