中投证券房地产行业周报

【一手房成交】考虑上周月末集中备案因素,本周二线、三四线城市成交逆势增长致总成交环比上升。本周44城成交面积599.6万平,环比上周+5%(一线环比-13%,北上深广环比分别+27%、-21%、-41%、-18%;二线+5%;三四线+16%);同比去年同期-2%(其中一线-17%,北上深广同比分别+26%、-49%、-66%、+54%;二线-10%;三四线+32%);2016年前50周较去年同期仍大增22%(一线0%、二线+29%、三四线+24%)。12月1-9日44城累计成交面积768.9万方,环比+5%(一线113.8万方,+13%;二线440.7万方,-2%;三四线214.5万方,+18%)。

【一手房库存】可售面积微降、同比去年同期大降,去化时间环比全线持平。15个城市可售面积环比上周-1%(一线-1%,二线0%,三四线-2%),同比去年同期-28%(一线-28%,二线-29%,三四线-24%);去化时间7.0个月(一线7.1个月,二线6.0个月,南京3.3个月,南昌4.6个月,杭州5.6个月,三四线11.2个月),环比上周0月(一线0个月,二线0个月,三四线0个月),同比去年同期-1.7个月(一线-1.5个月,二线-1.5个月,三四线-5.8个月)。受集中调控及后续跟进调控不断出台影响,各线城市去化速度开始全面放缓,预期一线城市及核心二线城市销售短期内将维持低位,中期走势将视各地城市调控力度及持续性决定。

【二手房成交】历来严厉政策出台后,二手房交易首先受影响,这次也不例外。除受上周月末集中备案致高基数影响外调控影响持续在二手房交易上得到反映,本周二手房成交环比下跌。15城二手房成交146.9万方,环比上周-10%(一线-11%,北深-15%、+11%;二线-10%;三四线-7%),同比去年同期-13%(一线-30%,北深-16%、-58%;二线-8%;三四线+50%)。2016年前50周较去年仍大增42%(一线+20%,北京+45%,深圳-22%,二线+58%,三四线+43%)。上周月末集中备案因素致本周二手房成交环比下降,已跌至自10月调控后的最低值。12月1-9日15城累计成交面积207.0万方,环比-19%(一线55.4万方,-24%;二线133.3万方,-19%;三四线18.2万方,-5%)。中国城市二手房指数显示12月首周周二手房挂牌价环比+0.31%,涨幅较上周全线收窄:一线城市环比整体+0.58%,北上广深+0.68%、+0.16%、+1.19%、+0.86%,较上周环比值+0.34、-0.79、+0.65、+0.37个pc;二线城市整体+0.53%,增幅全线收窄甚至转跌:天津+0.86%、青岛+0.25%、哈尔滨+0.09%、大连+0.09%、重庆-0.36%、成都+0.06%、武汉+0.50%、西安+0.08%,较上周-0.27、-0.96、-0.32、-0.28、-1.87、-1.22、-0.27、-1.06个pc。本周二手房成交价增幅持续收窄,成交面积重回下行轨道,预计未来进入量价稳步横盘的区间。

【本周政策】中央政治局会议提出加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,加强预期引导,深化创新驱动,全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作;发改委、国土部、住建部等7部委部要求京冀交界地区严格产业准入,严控房地产开发建设,强化房地产市场管控,严控人口规模;地方政策:1、住房政策:张家口怀来县自11月30日起,非本县户籍居民首套房首付比30%,暂停二套房;嘉兴暂停非本市户籍居民二套房及以上供应;南京规定新建小区要配建养老服务设施;长沙预售备案均价、单日销售网签均价不得高于本项目同类型住宅10月份销售网签均价,否则停止网签及后续预售许可;2、租房、保障性住房:北京大兴区136栋机场拆迁安置房年底结构封顶,2018年入住;肇庆全国首个省属国企专业化住房租赁项目成功落地;3、开发商中介政策:东莞继续加强检查房企违法违规行为,每周汇报典型案例;山东开展商品房销售明码标价专项检查工作,未实行“一套一标”的,每套罚款5000元;【最新观点】继11月末京津冀城际轨道规划获批后,本周发改委等七部委联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》,为京冀交界地区协同协作、规划管理、严格管控、统筹公共服务建设提出建议,前瞻性严控产业准入、房地产开发建设与人口规模,有利于京冀交界地区未来产业经济、房地产市场的有序发展,管控收严利好前期已在这些地区有较多布局、资源充足的公司。政治局工作会议强调稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险,加快建立房地产平稳健康发展的长效机制以稳定市场预期。未来预计住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列配套细化制度将加速完善、陆续出台,“去库存与补库存”并存,以期在房地产市场建立多层次市场体系,高端有供应、中端有需求、低端有保障。

【投资逻辑】10月针对各地集中出台调控政策,我们提示不可忽视本轮调控之决心,津沪等已调控城市持续补充政策、长沙等城市新入调控阵营均验证了我们的判断。同时,我们提出核心城市及其周边城市群中具备优质资源或者资源获取能力强的,或者具备可持续发展模式的企业,行业调整中将强者恒强,“资源”+“前景”的公司未来持续发展难以受影响,本周我们推荐的城投涨幅居前,同样验证了我们的判断。政策收紧不改5大城市群发展乐观判断,热点城市楼市需求将外溢到周边3、4线卫星城。政治局召开会议提出加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制,加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革,推进“一带一路”建设,扩大开放领域,积极吸引外资。在此背景下,招商蛇口、华夏、中国武夷等将受益于“ 一带一路”建设的稳步推进。其他存在主题投资机会的公司如:中国武夷(第一大股东通过增发增持公司)、福星股份(实施股权激励)、招商蛇口(实施股权激励)、金科(二股东融创增持至20%)。提示,上周保监会叫停部分险资新业务,板块回调明显,短线回调风险或仍存。

【风险提示】政策收紧销售下行低于预期,经济恶化等带来行业景气度下降等。