中航地产:重大资产出售,估值切换更进一步

2016年12月5日公司发布了重大资产出售报告书(草案),相比10月21日发布的预案有一定调整,交易对手方由保利地产调整为广州金地和保利江西,交易标的剔除了贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%股权,交易对价从之前的23.2亿(相比账面值溢价14.4%)调整为20.3亿(溢价22.3%)。

方案局部调整是为了加快进程:公司原先披露的交易方案中交易标的包括贵阳中航地产70%的股权、惠东康宏发展51%的股权。但由于这两家公司均为有限责任公司,其股东转让时其他股东享有同等条件的优先购买权,但截止到报告书签署之日公司也尚未取得其他股东放弃优先购买权的书面声明。为加快推进重组事宜,将该部分资产划出交易范围。本次出售的标的资产占中航地产相应项目的比例为56.8%(按净资产规模),包括此前布局航空文化主题产业的相关资产。

后期战略聚焦机构类物业资产管理:公司通过本次交易出售房地产开发业务的相关资产和负债,之后的发展战略聚焦机构类物业资产管理,主要是三块业务,一是针对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施全生命周期管理,二是存量资产的经营,主要包括留存的持有性物业和第三方委托经营管理的物业,三是客户一体化服务外包业务(主要是服务机构客户),最终转型成“物业资产管理及服务外包专业提供商”。三项业务的稳定性和持续性都要明显强于此前的房地产开发业务。

估值从地产增量开发切换到物业存量经营:本次交易尚需股东大会和国资监管部门的批准,交易完成后公司将变身以机构客户为主的物业资产管理平台公司。我们预计公司当前在管物业面积在4500万方左右,持有投资性物业营业面积68万方(公允价值81.5亿,另外股东方还持有深圳2家九方)。