房地产行业月报:“小周期降温,地产股反而有相对收益”的观点正继续被印证

楼市基本面跟踪

1、 新宅销售:11月61城新宅销售备案套数环比-14.5%,同比-3.3%,从年初至今累计同比+28.4%。其中19个城市环比为正、35个城市同比为正,具体来看:⑴京环比-7.5%,同比-32.9%,累计同比-25%;⑵沪环比-12.1%,同比-41.2%,累计同比+1.5%;⑶穗环比-27.8%,同比+28.7%,累计同比+39.9%; ⑷深圳环比-31.9%,同比-50.1%,累计同比-36%;⑸杭州环比-63.4%,同比-62.5%,累计同比+43.6%;⑹南京环比-11.9%,同比-61%,累计同比+31.7%; ⑺武汉环比+27.8%,同比+0.6%,累计同比+35.8%;⑻苏州环比-51.5%,同比-74%,累计同比-13.2%;⑼厦门环比+339%,同比-28%,累计同比-15.1%;。

2、 二手住宅销售:总体来看,重点监控的10城二手房成交环比-8.1%,同比+10.5%;其中环比为正的城市有4个(杭州、南昌、苏州及扬州)、同比为正的城市有7个(北京、杭州、南昌、南京、青岛、无锡及扬州)。

策略观点

1、 我们认为:行业政策面已基本见底了。最严厉的手段已祭出,后续即使有新的城市出台调控政策、或已出台调控政策的城市再加码调控,其严厉程度的边际都将是递减的;

2、 货币政策的方向相对于行业政策面,则不太容易判断,我们倾向于“未来半年仍将继续维持适度宽松格局”的观点,由于从2014年11月以来,已经历了5次降准、5次降息,因此,即使再继续降息、降准,其边际效应也是递减的;

3、 行业基本面降温,有利于纾缓“政策打压”的压力,行业越降温,政策反转、转向“托举”的概率越大,因此从股票投资的角度看,反倒不必太在意“行业基本面降温”;

4、 在我们的研究框架中,我们认为驱动地产股整体表现的核心变量是“政策预期”。由于在小周期繁荣阶段(本轮小周期繁荣阶段是2015年及2016年上半年), 地产股整体表现并不理想(被“宝能系”强势举牌的万科、被借壳的地产股以及地产转型股除外),已经提前反映了降温的预期,因此行业开始降温之后, 随着“政策打压”压力的减轻,地产股特别是以拿地→开发→销售为模式的传统地产股及部分地产资源禀赋优质、奠定了安全边际又实实在在向新兴产业转型的“转型地产股”,反而可能有望获得相对收益(详细逻辑可参见我们以往所发的系列报告);

5、 维持对万科、保利、招商蛇口、苏宁环球、荣盛发展、华夏幸福、中天城投、天健集团、新城控股、皇庭国际、南京高科、厦门国贸、宁波富达、华发股份、中洲控股、世联行的买入评级;

6、 风险:若货币紧缩带来利率上行。