房地产行业2016年11月月报:调控力度升级、量缩价调到来

重点公司签约销售状况及政策回顾:本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-48.97%、35.57%、114.07%、-14.74%、165.08%。16年11月重点公司的销售额相对于15年11月增长36.62pc,其中首开股份同比增长幅度最大,为119.06%,万科、保利、金地、招商同比增长分别为3.69%、39.34%、81.93%、56.74%。

16年11月最受关注的房地产政策和事件主要集中在土地资源规划、落户政策、房贷政策调整、房市整顿、公积金、限地价等。

百城价格指数:环比上涨1.65%(前值2.83%),一线同比上涨26.21%(前值26.72%)10月百城房地产均价12825元/平方米,环比上涨1.65%,同比上涨18.21%,共79个城市环比上涨,比上月减少2个城市。一、二、三线城市,环比分别上涨1.05%、上涨1.97%、上涨1.28%;同比分别上涨26.21%、17.40%、8.10%。

一手房月度成交:环比下降23.9%(前值9.4%),同比下降21.8%(前值-6.6%)11月安信跟踪62大城市一手房合计成交26.40万套,环比下降24%,同比下降22%,累计同比上升20.6%;一线、二线、三线城市分别成交3.14万套、7.77万套、15.49万套,环比分别下降20.6%、下降29.6%、下降21.6%,同比分别下降28.6%、下降44%、下降0.4%。

二手房月度成交:环比下降9.1%(前值-30.6%),同比上升5%(前值15.5%)11月安信跟踪19大城市二手房合计成交8.31万套,环比下降9.1%,同比上升5%,累计同比上升51.8%。一线、二线、三线城市分别成交2.49万套、2.78万套、3.05万套,环比分别下降10.3%、下降12.5%、下降4.8%;同比分别上升13.2%、下降19%、上升32.9%。

可售库存:环比上升1.1%(前值-5.5%),去化周期6.7个月(前值6.3个月)11月安信跟踪22大城市住宅可售套数合计77.33万套,环比上升1.1%;去化周期6.7个月,较上月上升0.4月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为22.94万套、29.39万套、25万套,环比分别上升2.8%、下降3.9%、下降29.2%;去化周期分别为5.9月、6.8月、7.6月,较上月分别上升0.3月、上升0.8月、持平,二、三线城市的绝对库存均有所下降,一、二线城市去化周期有所增加。

40城土地成交:环比量价齐升,一线环升72.1%(前值44.3%),溢价率分化缩小11月全国40大中城市供应土地规划建筑面积13970.06万平方米,环比上升73.1%,同比下降15.5%;成交土地规划建筑面积7292.3万平方米,环比上升3%,同比下降8.5%,其中一线城市环比上升72.1%、上升15.0%、下降12.3%;成交均价环比上升81.7%,成交总价环比上升87.2%。11月,全国40大中城市土地溢价率48.58%,较上月上升4.63pc。其中一线城市土地溢价率37.32%,二线城市60.15%,三线城市32.83%。

投资建议:1)量缩价滞涨:11月一二手房环比续降,其中一线城市一手房增速下滑最为明显,二线城市中调控影响继续拉大,环降达29.0%;一二手房销量萎缩之下,房价表现仍坚挺,10月房价环比增1.65%,其中一、二、三线城市,环比分别上涨1.05%、上涨1.97%、上涨1.28%,量缩价滞涨表现明显,我们认为一线城市房价仍将是长期上涨短期盘整格局;11月可售库存较上月有所增加,去化周期增至6.7个月,一二线城市在调控重压之下,去化周期均有所提升;2)调控升级:十一月中旬开始,调控进一步升级;我们于29日上午第一时间组织了重磅电话会议,对上海调控新政进行解读;以上海为例,本轮调控中(1)政策力度加强:二套房需要查全国授信、商贷和公积金首付比例提升、全国开始控房贷;(2)冲击改善需求:短期对改善性需求冲击大,尤其是上海核心部分区域改善需求占90%;(3)量缩价调到来:调控后短期内量缩已经比较明显了,价格调整时点可能在明年二季度,调整深度或超14年的-10%(较上年同比)。板块投资上,上月传统一线龙头中保利、招蛇、金地涨幅居前,而恒大概念调整明显。板块基本面可以出现三点变化,一是企业端融资再融资受限制,融资的收紧很可能导致房企整体诉求的下降,整体诉求的下降又体现在对市场需求、或者拿地需求及其他投资性需求强欲望的缩减,直接导致的将是对板块估值的明显压制;二为对居民信贷的全面性调控或致成交量的显著回落。三是证监会主席高调表态,险资及产业资本举牌的政策风险上升。调控升级+再融资限制之下,我们认为应该规避高杠杆公司,建议关注(1)融资能力强:保利地产、招商蛇口、华侨城、金融街;(2)土地储备优厚:北京城建、上实发展、新湖中宝;(3)改革预期高:中房地产、京能置业、上实发展。四季度首推:保利地产、招商蛇口、上实发展、京能置业。

风险提示:政策不达预期、销售持续超预期