房地产行业2016年日常报告:上海调控加码、不改市场预期

事件

2016年11月28日,上海市住建委、人民银行上海分行和银监会上海监管局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。《通知》中对差别化信贷政策做出具体要求。居民家庭购买首套房首付比例不低于35%,二套房“认房认贷”,普通住房首付比例不低于50%,非普通住房首付比例不低于70%。同日,上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,对二套普通商品房贷款利率上浮10%,同时个人公积金贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录和购买第二套非改善型住房的家庭发放公积金贷款。

2016年11月25日,天津市国土房管局发布了《关于进一步加强房地产市场监管规范市场秩序有关工作的通知》,强调了对住宅需求较大的区域加大土地供应、严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和上市销售时间、开发商申请销售销售许可证应合理定价、监管部门应进一步强化房地产市场的监督检查等。

评论

首付比例提升、认房又认贷:从政策出台时点来看,上海此次的调控政策相比十一迟到两个月,目的是为了尽量避免对调控的一致预期给市场带来的扰动。从政策内容上看,上海本次调控的着力点在于从严差别化的信贷政策,其中首套房首付比例由原来的30%上调为35%,二套房认定标准由“认房不认贷”调整为“既认房也认贷”,第二套改善型购房的首付比例为普通商品房50%和非普通商品房70%。公积金贷款方面,二套普通商品房贷款利率上浮10%,二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录和购买第二套非改善型住房的家庭发放公积金贷款。此外,借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍(补充公积金从20倍下调为10倍),对还款能力的计算比例调减为每月还款本金占工资基数不超过40%。从严厉程度来看,上海的新政尚不及深圳和北京。

十一后新房销量有所下滑、土地市场依旧火热:在“十一”前后密集调控政策出台期间,上海主要是强调销售备案实行市区两级审核和一房一价、存量房交易实行资金监管、对土地竞拍要求自有资金,严禁场外配资。“十一”调控政策以来,截至本月27日,上海新房销量环比10月下降15%,中原二手房报价指数也由10月第一周的58.2下降到11月第三周的48.1。土地市场方面,上海10月住宅用地成交31万方、总价9.9亿元,而截至27日,11月住宅用地成交33万方、总价12.2亿元,可以看出土地市场依旧十分火热。本次调控政策进一步提高了购房门槛,预计上海新房销量或进一步受到压制。

政策高点已过、本次调控不改预期:我们认为,从影响市场预期的角度,政策高点已过,本次上海市调控政策加码并不会改变市场预期。调控政策的目的主要是限制限制商品房的流动性,弱化交易量对价格的推升作用,同时也期望缓解土地市场过热的情况,将资金引导进入实体经济领域。另外限制当下的购房需求,也会起到将首套和刚需的购买需求延后的效果,一定程度上也能起到稳定市场的作用。从投资角度来看,不再是政策预期向好-销量价格表现-刺激拿地新开工-投资回升的传导逻辑,销量表现对投资的消极影响比较有限。相反土地争夺、刚性的开工竣工和核心城市加大更新改造力度将积极托底房地产投资,因此我们预计未来房地产投资增速尽管会有回落,但并不会连续大幅下降。

投资建议

在资产荒的大背景下、行业资源整合和土地资源争夺趋势进一步强化,险资举牌是持续的而非偶然的扰动。我们看好资源型和低估值类个股,建议关注物流地产稀缺标的南山控股、估值较低涨幅相对较少的泰禾集团、险资偏好的招商蛇口、华侨城A等个股。