房地产行业周报:产业资本持续收购地产股,“买地不如买公司”逻辑逐渐演绎

本周楼市表现回顾。1)一手房:环比下降0.1%,同比上升17.9%:本周安信跟踪的57大城市一手房合计成交5.92万套,一线、二线、三线环比增速分别为1.4%、-27.7%和18.9%;2)二手房:环比下降2.9%,同比上升2.8%:本周安信跟踪的19个城市二手房成交合计1.78万套,一线、二线、三线城市环比增速分别为-10.8%、1.8%、-0.4%;3)库存:可售套数环比上升0.7%:全国23大城市住宅可售套数合计90.2万套,去化周期31.3周。一线、二线、三线城市可售套数环比增速分别为2.9%、-0.2%、0.5%。4)土地:供应环比量价齐降,成交环比量升价降:本周土地供应规划建筑面积环比下降1.3%,同比下降53.5%;挂牌均价环比下降36.9%,同比上涨46.5%;土地成交规划建筑面积环比上升41.5%,同比下降16.4%,成交均价环比下降16.2%,同比下降24.4%;成交总价环比上升18.4%,同比下降36.8%。

恒大增持万科股权至10%:11月23日万科公告,恒大及其一致行动人目前已持有万科10%股权。收购总代价为240.1亿元,均价为21.75元/股。2017年3月,万科董事会将迎来换届选举。根据公司章程,目前有资格提名万科独立董事人选的股东包括宝能系、华润、恒大、安邦及万科管理层等。我们认为恒大大概率继续增持万科以在董事会换届中掌握更多的话语权。截止2016年11月25日,万科H股收盘价较A股折价23.1%。12月5日深港通开通在即,万科企业(2202.HK)将纳入港股通标的之中,预计相关资金将快速涌入万科H股。

华润置地拟73亿元认购中华企业13.99亿股:上海老牌房企中华企业拟向控股股东上海地产集团收购其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权,同时拟向包括华润置地在内的6家机构发行股份募集配套资金。华润置地以73.15亿认购中华企业13.99亿股,将成为中华企业的第二大股东。本次注入中华企业的资产包拥有200万方土地储备,其中多个项目位于上海黄金地段,市场前景良好。如果中华企业重组顺利,华润置地将通过入股的方式,绕过供给稀缺、竞争激烈的上海土地市场,共享位于核心地段的土地资源。

投资建议:此前已有多个产业资本收购地产股案例,万达退市,融创入股金科成为二股东,泰禾集团增持天房发展和中国武夷,中洲控股收购华南城,我们认为这印证了在房企资金充足而热点城市地价高涨的背景下,“买地不如买公司”的投资逻辑。建议关注项目资源优质、资金状况良好的地产公司,行业龙头有万科企业(2202.HK)、华润置地(1109.HK)、中国海外发展(0688.HK),中小型房企有禹洲地产(1628.HK)。同时亦推荐关注H股独有的物业管理类企业,如彩生活(1778.HK)。