中投证券房地产行业周报

【一手房成交】本周成交小幅回升,房价涨幅回落明显,趋稳态势逐步显现。本周44城成交面积514.2万平,环比上周+1%(一线环比-2%,北上深广环比分别-7%、+15%、+69%、-24%;二线+1%;三四线+3%);同比去年同期-19%(其中一线-34%,北上深广同比分别-22%、-44%、-58%、-5%;二线-22%;三四线+7%);2016年前47周较去年同期仍大增26%(一线+1%、二线+33%、三四线+27%)。本周新房成交较9、10月同期回落明显,基本与7、8月同期成交持平。11月1-18日44城累计成交面积1384.4万方,环比-18%(一线193.8万方,-21%;二线865.5万方,-12%;三四线325.1万方,-31%)。统计局公布10月70个大中城市以及10月下半月一线、热点二线城市房价:10月份70个大中城市房价环比涨幅回落明显,增幅1.1%,较9月回落0.7个pc;10月下半月较上半月,房价走势明显趋稳:除深圳(-0.1)、成都(-0.2)以外,北京(-0.4)、天津(-0.2)、上海(-0.1)、厦门(-0.1)、郑州(-0.1)等也由升转跌,广州持平。

【一手房库存】可售面积持续微降、同去年同期大降,去化时间环比继续小幅回升。16个城市可售面积环比上周-1%(一线-1%,二线-1%,三四线+1%),同比去年同期-31%(一线-30%,二线-33%,三四线-22%);去化时间6.6个月(一线6.6个月,二线5.7个月,南京2.9个月,南昌4.5个月,杭州4.8个月,三四线11.1个月),环比上周+0.1月(一线+0.1个月,二线+0.1个月,三四线+0.2个月),同比去年同期-2.8个月(一线-2.6个月,二线-2.5个月,三四线-7.0个月)。受集中调控影响,推盘全线放缓,新房可售面积与新房成交一齐持续微降,两因素综合致去化时间小幅回升,预期一线城市及核心二线城市未来销售短期内将维持低位,中期走势将视各地城市调控力度及执行效果决定。

【二手房成交】本周二手房成交持续微降,价格环比首度下跌,量价齐跌首现。15城二手房成交168.2万方,环比上周-3%(一线+8%,北深-4%、+120%;二线-8%;三四线0%),同比去年同期+8%(一线-10%,北深+7%、-47%;二线+13%;三四线+96%)。2016年前47周较去年仍大增42%(一线+24%,北京+49%,深圳-19%,二线+63%,三四线+41%)。本周二手房成交延续10月末以来的微降趋势,基本与8、9月中旬周度平均水平持平。11月1-18日15城累计成交面积485.7万方,环比10月同期+20%(一线142.8万方,+24%;二线306.1万方,+20%;三四线36.8万方,+2%)。中国城市二手房指数显示11月第二周二手房挂牌价环比-0.07%,自7月份以来首次环比下跌,仅二线城市环比上涨:一线城市环比整体-0.04%,北上广深+0.02%、-0.30%、+0.21%、-0.04%,较上周环比值-0.68、-0.96、-0.73、-0.10个pc;二线城市整体仍处上升趋势,但增幅收窄明显,重点城市多为环比下降:环比整体+0.06%,收窄0.75个pc,天津0%、青岛0.42%、哈尔滨-0.02%、大连0%、成都+0.29%、武汉+0.19%,较上周环比值-1.57、-0.41、-0.09、-1.02、-0.68、-0.75个pc,重庆+0.15%、西安+0.20%,较上周环比值+0.08、+0.08个pc。本周二手房成交端首次呈现量价齐跌态势,由于二手房成交较新房更具实时性,预计未来新房成交将紧随二手房逐步进入量价稳步横盘时期。

【本周政策】地方政策:1、住房政策:武汉15日起主城区本市户籍家庭禁止购买第三套住房,首套和二套房贷比例30%和50%(非普住二套房首付70%);非本市户籍需连续缴纳2年社保或个税证明,已批预售项目禁止调价;成都城南(高新区南部园区、天府新区成都直管区)购房加大户籍限制,二套房最低首付7成,三套及以上停止放贷;南昌扩大限贷政策实施范围至全市;2、土地拍卖:北京16日首批“限房价,竞地价”的海淀永丰产业基地两地块竞拍;武汉未来3年拟供应住宅用地近3577万平米,今年审批房地产项目规模环比+20%;广州规定银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款;3、规范开发商、中介:南京从宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施严格落实调控新政;天津24家房企因不正当经营被查处;北京对链家、我爱我家等十家房地产中介机构进行约谈;上海对商品房销售明码标价专项检查,重点严查8点行为;西安启动全市商品房销售明码标价专项检查工作;深圳即将上线房地产行业诚信体系,含300条诚信清单;4、公积金政策:深圳调整公积金贷款首付比例,无房首付30%, 1套住房首付70%;湖南14日起在长沙、湘潭、岳阳、益阳、怀化、邵阳6市开展住房公积金专项审计;长沙推出 “公积金贷款+商业贷款”的个人住房组合贷款;5、租房、保障性住房:北京规土委相关负责人表示房企100%自持有助于培育和发展住房租赁市场,要求开发商限期12月31日整改“商改住”;深圳新出台人才安居最高可获1000万元购房补贴;江西鼓励房地产开发企业“先租后售”,增加租赁住房土地供应

【最新观点】统计局数据显示新房量价趋稳,加之二手房成交先于新房量价齐跌,预计未来房地产市场逐步进入量价稳步横盘时期。各地政府调控细则逐步深入、调控效果初步显现的背景下,预计未来将继续逐步推出更具针对性的调控政策,部分升温明显的非调控城市不排除跟进调控。

【投资逻辑】9月份,我们多次提示政策风险,验证了我们的判断。本轮多城市重量级调控利空行业基本面,对行业和板块均有较大的抑制作用,整体投资建议审慎。政策收紧不改5大城市群发展乐观判断,同时热点城市楼市需求将外溢到周边3、4线卫星城,有利于该区域布局的公司,如华夏、招商、金科。长期来看行业的发展机会是区域性和结构性,关注短期个股的交易性机会。核心城市及其周边城市群中具备优质资源或者资源获取能力强的,或者具备可持续发展模式的企业,行业调整中将强者恒强,“资源”+“前景”的公司未来持续发展难以受影响。短期险资或大股东增持的公司可能持续活跃,如,廊坊、城投、嘉宝、金融街、金科、京投、华夏幸福、招商蛇口。

【风险提示】政策收紧销售下行低于预期,经济恶化等带来行业景气度下降等。