房地产行业10月统计局房地产数据点评:调控首月量跌价稳、后续收缩仍将继续

事件:统计局1-10月地产行业数据显示:1)投资及资金:累计投资额8.4万亿,同比增长6.6%(前值5.8%),其中,住宅投资5.63万亿(占比为67.0%)增长5.9%(前值5.1%)。地产开发累计到位资金11.73万亿,同比增长15.5%,增速与1-9月份持平,其中个人按揭贷款增速略有回升51.5%(前值51.4%)。2)销售及库存:累计销售面积12亿方,同比增幅为26.8%(前值(1-9月)26.9%),累计销售额9.15万亿元,增速保持稳定为41.2%(前值41.3%)。待售面积6.95亿方,比9月末减少90万平方米;3)拿地及新开工:累计土地购置面积1.69亿平方米,同比降幅持续收窄至5.5%(前值-6.1%),土地成交价款6764亿元,同比增速提高3.4个百分点至16.7%(前值13.3%)。累计新开工13.74亿方,同比增速提高1.3个百分点至8.1%(前值6.8%),竣工6.52亿方,同比大幅回落至6.6%(前值12.1%)。

10月单月开发投资下滑,但同比增速扩大,预计全年增6.8%。1-10月地产开发投资累计同比增长6.6%(前值5.8%),预计2016全年开发投资增速在6.8%左右。住宅投资的结构中,90平方以下中小户型的投资减少,而高档公寓、别墅等其他类型增速提高。

调控后首月量跌价稳,去化周期继续回落,后续量将继续收缩。本月销售额环比有所下降,同比稍微回落,预计2016全年同比增速会维持在35%以上。由于明年1月起,基数的抬升及调控政策的效应显现,环比高增长无法维持,预计将出现增速加速下滑的拐点。10月商品房去化周期为4.95个月左右(前值5.2个月);其中住宅待售面积同比降幅扩大至-6%,库存面积相较于上轮(12-13年)调控前低。10月调控后核心城市的房价变化:调控力度较大的城市环比仍然保持正增长,但增速基本回落,仅有重庆、武汉、苏州增速扩大,其中重庆和武汉调控力度并不大,今年以来涨幅也不多,10月价格继续补涨。

住宅新开工面积与销售面积缺口继续拉大,库存风险相对较小。1-10月累计全国住宅新增新开工—销售面积缺口达到了1.13亿方(9月为8373万方),累计的缺口达到了历史最高水平。

我们认为本轮调控后库存累计的风险并不大,而并无参与调控的三四线城市去库存仍然是主基调,房企拿地的动力也较低。我们9月数据点评已经重点分析了一线城市调控对成交量价的影响,明确地指出了本轮调控后全国库存大幅增加的可能性较少,未来一线稀缺性格局不变,而对于三四线潜在库存则需要新的针对政策出台。

政府财政收入中出让金仍占主导,但出让规模不如上一轮。根据财政部数据,1-10月土地出让金占地方政府预算内收入比例25%,而地产“五税”占比12%,其中交易环节征收(契税、土增税)仍然占主导,房产税暂时未成规模。值得注意的是,本轮上涨过程中土地出让金的规模增长不快,三四线城市的土地市场仍然较冷淡,并无明显改善。一、二线城市地价基数屡创新高,但是政府出让金收入的总量并不如2013年,主要由于土地成交量大幅下降(全国土地购置面积持续下滑)。可见即使在核心城市,维持地价水平并不难,但长期保证以往的土地出让收入规模则不容易。未来一线城市成交中新房成交的占比将会逐步减少,存量房比例将会越来越大(税基大),同时财政对出让金依赖最小(包袱小),持有环节的税收改革有望率先在一线城市展开。

投资建议:从调控后首月的数据看,全国房地产销量的下降明显,核心城市价格增速也在放缓,个别“温柔”调控的二线城市出现补涨。我们仍然重申不要期待核心城市房价崩盘,也不要期待三四线城市能够在短期内去库存。今年以来即使受到部分核心城市暴涨的扰乱,但全国范围内的去库存任务依旧没有完成。投资上,房地产板块走势调控后整体仍然维持,并无跑输大盘,实际上调控的短期销量增速下跌已经早有预期。机构对地产的配置仓位早在三季度已经降下来,进一步减持的空间不大,一部分优质地产公司已具备稳定现金分红性质,对长期资金的吸引力较大。因此我们认为四季度仍然无惊无险,坚守价值是关键,首推:招商蛇口、上实发展、京能置业,建议积极关注:1)稳建龙头:如招商蛇口、保利地产;2)持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸、阳光股份、中航地产;3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能置业、中国武夷;4)以及转型有序推进的高新发展、嘉宝集团、天业股份。

风险提示:货币政策转向下行,市场对政策调控反应过大。